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物件の価値を変えるリノベーション投資の基礎知識


不動産投資を行う時には新築物件や中古物件を購入し、賃貸物件として家賃収入を得る方法が一般的ですが、それ以外にもリノベーション投資という方法があります。ここではリノベーション投資とはどのようなものであるかについて徹底解説していきます。

リノベーションとは

 

リフォームは比較的よく聞くことばですが、リノベーションはあまり聞かないという方も多いかと思います。日本と海外ではそのニュアンスが微妙に異なりますが、日本でいうリノベーションとは、「用途や機能を変更して、性能を向上させたり価値を高めたりすること」という意味で使われます。

具体的に言えば、間取りを変更したり、和室をフローリングにするなど、リフォームと呼ぶには大掛かりすぎる住まいの改修工事のことを言います。ですので、柱だけを残して壁や床、天井を作り変えたりすることもリノベーションと呼びます。

要するにリノベーションとは古い建物を改修し、マイナスの状態の物件にプラスアルファの新しい機能を付加することや、その物件の価値を向上させる事を言います。よりデザイン性の高い物件にしたり、住環境を現代のスタイルに合わせるための間取りや内外装の変更もリノベーションの中に含まれます。

また、デザイン性や間取りの変更や内外装の変更以外にも、耐久性や耐震性を高めるための工事を行うこともリノベーションに該当します。

では、リフォームとリノベーションはどのような違いがあるのでしょうか?この二つの線引きは実は明確にはなされていません。しかし、リフォームは簡潔に言うと物件の「修繕」のことをいう場合が多いようです。

リノベーションが物件の価値をマイナスの状態に手を加えてプラスアルファの状態にするのに対して、リフォームは物件の価値をマイナスからゼロの状態に戻すことと考えればその区別がしやすくなります。

例えば、はがれた壁紙を貼り替えたり、古くなったキッチンを交換するなどの部分的かつ表層的な改修工事で、古くなったり傷んでしまった物件のいわゆる「原状回復」のことをリフォームと考えるとよいでしょう。

リノベーションはリフォームに比べて築年数が経過した物件に行われることが多い工事ですが、このリノベーションにはメリットとデメリットがあります。

リノベーションのメリットは

  • 内装デザインや設備機器の交換を基本として、それ以外にも水回りのレイアウトを変更したり、間取りを変更したりと自由度の高い施工を行うことができるので、生活スタイルに合わせた物件にすることが出来ます。
  • 居住を希望するエリアであっても、自分の生活スタイルに合った物件を探すことはなかなか難しい場合があります。そのような場合にリノベーションが可能な中古のマンションや一戸建てを購入し、生活しやすい間取りなどにリノベーションすることで、理想のマイホームを手に入れることが可能になります。
  • 新築住宅を購入するには多額の資金が必要になりますが、中古の物件を購入し、リノベーションを施すことで比較的安価に、希望に沿った住まいを手に入れることが出来ます。
  • 築20年以上の一戸建てやマンションを購入し、リノベーションを施すことで、購入後数年程度で市場価格が大きく下落するリスクを避けることが出来ます.

 

リノベーション投資を行うメリット

 

リノベーション投資とは、築年数が経過して古くなり、入居者が入りにくくなったり、低い家賃しか得ることが出来なくなった不動産投資用の物件をリノベーションして新たに付加価値を持たせることで、物件の資産価値を向上させ、高い家賃を得ることが出来るようにすることで、投資効率を高めることを言います。

マンションを例にとると、ドアや照明を付け替えるといったいわゆるリフォームにより物件のイメージを向上させる方法から、2Kなど古くて人気が低い間取りを1LDKなど現代のライフスタイルに合った間取りに変更するリノベーションまで、その方法はさまざまです。

リノベーションにより居住用の物件をオフィス向けや宿泊施設向けの物件にして投資を行うことも可能ですし、コインランドリーなどの設備設置施設に改造して利益を上げるといった方法も選択肢として挙げることが出来ます。

リノベーション投資のメリットには次のようなものがあります。

  • リノベーションを行う中古マンションは大体築20年程度の物件が多く、新築物件を購入して不動産投資を行う場合に比べて、格段に安い初期費用で投資を始めることが出来ます。条件によっては購入したい物件の費用とリノベーションの費用を合わせても新築物件のおよそ7割程度の初期費用で不動産投資を始めることが可能な場合もあります。
  • リノベーション投資に向いた物件の数が多い
    中古物件は、新築物件と比べて数や種類が多いことがメリットとなります。駅に近いなどといった不動産投資用物件に欠かすことが出来ない利便性の高い物件も、中古物件であれば新築の物件に比べて比較的見つけやすいことが特徴です。
    そのため、立地の条件で納得がいく物件を選ぶことができる可能性が高くなります。
  • マンションの需要が増加している
    日本ではとうとう2015年に人口減少が始まりました、これにより賃貸物件のニーズは低くなると考えられがちですが、実は世帯数に関していえば増加しているのが現状です。これは1世帯当たりの人員が少なくなり、世帯が細分化されているためです。この傾向は今後も継続すると考えられるため、特に単身者用の物件に対する需要は今後とも増加していくと考えられています。

 

リノベーション投資の費用と費用対効果

 

新築物件の場合、その費用については坪単価で表すことができ、住宅を購入する際の目安の一つにすることが出来ます。では、リノベーションを行う場合には、一坪当たりどの程度の費用が必要になるのでしょうか?

この坪単価については、一概にいくら程度ということはできません。それはリノベーションの規模によって必要となる費用が大きく変わってくるためです。
中古物件を購入し、リノベーションを行って投資用物件にするわけですが、購入する中古物件の老朽化などの度合いや、どの程度のリノベーションを行うかによって、費用は大きく変わってきます。

中古のマンションをリノベーションして投資用物件とする場合、専有部分のみの工事になるため、一戸建てに比べて坪単価の予想はつきやすいのですが、この場合もやはりどの程度のリノベーションを行うかによって費用に差が出てくるため、一概に一坪当たりいくらといえないのが実情です。

しかし、投資用物件ですので、過度のリノベーション費用をかけてしまうとその後の収益性に問題が出てくることも考えられます。一般的に不動産投資用物件に掛かる経費率は15%から20%が目安であるといわれています。

投資用物件にリノベーションを施す際には、この数字を意識しながら実際にリノベーションの規模を決める必要があります。しかし、計画を進めるにつれてこの費用は高額になりがちなので、最初にリノベーションにかけることが出来る費用の上限を決めておくことをお勧めします。

一般的に費用対効果が高いとされるリノベーションは以下の部分になります。

  • モニター付きインターホンの設置
  • ウォッシュレット機能付きトイレ
  • 独立洗面台
  • 照明
  • エアコンの設置

これらの設備は、入居者に共通して人気が高く、費用も比較的安価であるため、入居者が入りやすくなり、結果として投資効率は上昇する傾向があります。

これ以外にも費用対効果を高めるにあたって、古い物件をフルリノベーションするのではなく、逆にその古さを残して物件のアピールポイントとする方法もあります。古い物件を「ヴィンテージマンション」として投資に活用することも、費用対効果の高いリノベーション投資であるといえるでしょう。

 

まとめ

 

ここまで、リノベーションに関する基礎知識とリノベーション投資を行うメリット、リノベーションに必要な費用と費用対効果について解説してきました。新築物件や中古物件を購入し、そのまま不動産投資用物件にする以外にも、不動産投資の方法があることがお判りいただけたと思います。

リノベーション投資にはメリットもありますが、建物があまりに古いと耐久性に問題があるなどのデメリットもあるため、これらもきちんと把握したうえで物件を選ぶようにしましょう。