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リノベーション不動産投資とは

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(写真=Syda Productions/Shutterstock.com)

不動産投資の対象となる物件はさまざまですが、価格などに大きく影響するものが築年数です。入居者も築年数を重視する傾向にあり、中古住宅は価格が安い分、空室率が高くなる傾向にあります。しかし、もし中古住宅に新たな付加価値をつけて運用することができるとしたら、投資効率を大きく高めることができるでしょう。

そこで、中古住宅をリノベーションして運用を行う、リノベーション不動産投資について紹介します。

不動産投資物件の例

たとえば、東京都内の投資用物件としては以下のような不動産を見つけることができます。

1. 新宿区の一棟マンション、価格5億5,490万円、想定利回り4.5%
2. 豊島区の一棟マンション、価格6億8,000万円、想定利回り4.2%
3. 大田区のアパート一括、価格2億0,770万円、想定利回り6.2%
4. 世田谷区のアパート一括、価格2億2,600万円、想定利回り5.5%
5. 葛飾区の一棟マンション、価格1億2,680万円、想定利回り10%
6. 渋谷区の一棟マンション、価格1億4,500万円、想定利回り8.6%

5.6.の不動産は、同じ23区内にあるにも関わらず、価格や想定利回りの面で非常に優れています。

実はこの二つの不動産は中古物件であり、場合によっては購入後にリノベーションなどを行って更に投資効率を高めることが可能となります。

近年、リノベーションのために中古住宅を購入する方が増えてきています。国土交通省が公表している「既存住宅流通シェアの推移」によると、中古住宅の割合は2010年をピークに減少もしていますが、全体としては徐々に増加しているのがわかります。

リノベーション不動産

リノベーション不動産投資とは、設備や建物の老朽化などによって入居者が入りづらくなった物件をリフォームすることにより、機能の改善や新たな価値を付加して物件価値を上昇させて運用する不動産投資です。間取りや耐久性、デザインなど大規模な変更を加えるため、通常のリフォームとは差別化する意味でリノベーションと呼ばれています。

物件の例からもわかるとおり、価格が安い中古住宅を購入するため、高利回りで運用できる可能性が高いです。ただし、どのような中古物件であってもリノベーションできるわけではなく、不動産を購入する際にはリノベーション完成時の具体的なイメージを持っておく必要があります。

たとえば、天井の高さは物件によって変更できないものがあり、水回りの位置も配管の位置によっては移動できない可能性があります。また、区分所有マンションの場合、窓やベランダなどは共有部分のためリノベーションすることができません。

メリット・デメリット

リノベーション不動産投資のメリットとして以下の点があげられます。
・ 高利回りの運用が可能
・ 減価償却による節税効果
・ 融資の種類の豊富さ

安価な中古物件を購入し、リノベーションによって価値を高めてから運用するため、うまくやれば非常に高い投資効率を実現することが可能です。さらに、リノベーションによって設置した設備は減価償却することができるため、長期的な節税効果が期待できます。

また、リノベーション不動産投資では、リフォームローンや事業ローンなどを利用できる場合があるため、不動産を取得する際の融資の選択肢が広がるというメリットもあります。

非常に大きなメリットがある一方で、最大のデメリットとして以下の点があげられます。
・知識や企画能力が必要

リノベーション不動産投資は、手を加えることを前提とした物件を購入して運用するため、入居者が集まるような付加価値の模索や企画能力が求められます。そのため、不動産投資初心者には少しハードルが高く、知識や経験が無ければ投資が失敗してしまう可能性も少なくありません。

リノベーションには大きな可能性がある

リノベーション不動産投資は、中古物件に付加価値をつけることさえできれば非常に効率よく資産を形成していくことが可能です。投資金額も新築物件の運用などと比較すると安く、ローンの選択肢も広いため、不動産投資の中でも自由度が高く、知識と経験に左右される部分が非常に大きいといえます。

だからこそ、ハイリターンを目指す不動産投資を希望するならば、新築物件だけでなく中古物件も視野にいれ、リノベーションも検討してみましょう。