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サラリーマンが不動産投資をするにあたり知っておきたい融資のこと

サラリーマンが副業で不動産投資を始めるなら、一般的には最初に金融機関から融資を受けることになるでしょう。金融機関にとって安定した収入のあるサラリーマンへの融資は安心感が高いので、条件を満たしている人なら不動産投資を始めるハードルは低くありません。ここでは、サラリーマンが不動産投資をするにあたって知っておきたい融資のポイントを、不動産投資の初心者にもわかりやすく解説します。

サラリーマンが不動産投資で融資を受ける!そのメリットとは?

サラリーマンが不動産投資で融資を利用する一番のメリットは、手元の資金が少なくても不動産投資を始められるという点にあるでしょう。不動産購入にかかる諸経費さえ準備できるなら、あとは不動産投資によって得られる収入を融資の返済に回せば良いのです。そのため、自己資金が少なくても高額な物件を運用することが可能です。小さな力で大きなものを動かせるという意味で、これをレバレッジ(Leverage/てこの原理)効果と呼びます。

不動産購入では、一般的に物件価格のほかに仲介手数料や税金などの諸経費が物件価格の7~10%ほどかかります。この代金は現金で用意するのが基本です。たとえば、2000万円の不動産を投資対象とするなら、175万円~200万円程度の現金が別途必要になるのです。諸経費以外の物件価格をすべて融資でカバーするやり方を「フルローン」と呼んでいます。一方、金融機関のなかには諸経費も含めた全額を融資する場合があります。これが「オーバーローン」です。融資を受けるときによく使われる言葉なので覚えておくと良いでしょう。

サラリーマンが融資を受けて不動産投資を始める2つ目のメリットとしては、不労所得によって長期的・安定的に資産形成ができることがあります。公的年金に対する不安が高まるなかにあって、サラリーマン大家を目指す人が増えています。投資家に万一のことがあっても、融資にあたって団体信用生命保険に加入しておけば家族に無借金の不動産を残せる点も大きな魅力です。また、不動産は現金よりもインフレに強いので、インフレ対策としても有効でしょう。

そもそも、不動産投資は株やFXなどの投資に比べると管理に手間がかかりません。家賃管理やトラブル対応、入居者募集といった不動産に関する管理や運用を不動産管理会社に一任できるためです。その場合、投資家がやるべきことは家賃収入のチェックや修繕積立金・管理費の支払い、確定申告といった手続きに限られます。こうした点も、本業を持つサラリーマンと不動産投資の相性が良いといわれる理由の一つになっています。また、不動産投資によって得られる不動産所得が給与所得と損益通算できる点も見逃せません。不動産所得が赤字になった場合は給与所得から赤字分を差し引くことで所得税を減らせます。

サラリーマンはどのくらい融資を受けられる?

不動産投資に対する融資の審査は、通常の住宅ローンと比べると厳しめです。また、審査の着目点も異なります。住宅ローンの審査では個人の返済能力が最も大きなポイントとなりますが、不動産投資の場合は不動産の収益性や採算性が重視されます。そのため、築年数(建物の法定耐用年数)や不動産があるエリア、不動産の形態や地域のニーズなどがチェックされることになるのです。

一方、個人の属性としては年収や年齢、勤務先や勤続年数、資産額や借金の有無などが審査されます。勤めている企業の規模や資本金などの項目は重要なポイントです。通常、サラリーマンが受けられる融資額の上限は年収の5倍程度と考えて良いでしょう。年収500万円の人なら融資の上限額は2500万円程度になるのが一般的です。年収が高い人や資産が多い人の場合は、さらに多額の融資が受けられる可能性があるでしょう。

住宅ローンの金利は低金利政策の影響で非常に低くなっており、1.0%を切ることも珍しくありません。一方、不動産投資への融資の場合、年利2.0%以上になるのが普通です。金利には固定金利と変動金利という2種類があります。基本的に固定金利のほうが高く、不動産投資では変動金利のほうが有利になりがちです。しかし、市場の動向によっては金利がはね上がるリスクも抱えています。また、融資には長期融資と短期融資があり、どちらを選ぶのかも投資の成功を左右する重要なポイントになります。長期融資のほうが利益を出す期間が長くなりやすいものの、経年劣化によって資産価値が下がると赤字を出しかねません。

2018年に起こった「かぼちゃの馬車事件」がきっかけとなって、大手銀行は不動産投資の審査を厳格化する方針を打ち出しました。そのため、不動産投資で融資を受けるハードルが上がっています。これまでは与信が十分でない投資家へも広く融資が行われていましたが、これに制限がかかることになったのです。逆に信用度の高いサラリーマン投資家にとってはライバルが減ることになり追い風になるかもしれませんね。

とはいうものの、不動産投資を始めるにあたっては融資をきちんと返済できるかどうかという点が非常に重要です。無理な融資を受けても利益が出なければ本末転倒です。返済を続けたとしても利益が出るかどうかを、あらかじめしっかり検討しましょう。特に表面利回りだけではなく、管理費や修繕積立金、固定資産税や火災保険などのランニングコストを含めた実質利回りを把握しておくことは欠かせません。

また、不動産物件では資産価値が下がると家賃が下がるのが一般的であり、不動産を売却するときに購入価格を下回って借金が残ってしまう可能性も出てきます。そのため、不動産投資ではできるだけ資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが大切です。通常、金融機関によって融資対象となるエリアが制限されているので、融資を申し込みたい金融機関の対象エリアと不動産の場所を考慮して融資の計画を立てる必要があるでしょう。

融資金額が変わってくる?融資を受けるときの注意点とは!

不動産投資の融資では、自己資金の額によって金額が変わってくることが少なくありません。多額な自己資金があれば引き出せる融資額も多くなりがちです。そのため、一時的に親などから資金を融通してもらうのも一つの手です。ところが、住宅ローンや自動車ローンなどといった借り入れがほかにある場合、融資の額がその分だけ減額されることがあります。たとえば、年収1000万円の人が5000万円を融資してもらえる場合でも、住宅ローンの残金が2500万円あれば2500万円までしか借りられないといったケースです。特にクレジットカードを何枚も作っている人やカードローンを利用している人は注意しましょう。たとえ借金をしていないという場合でも、利用枠を持っているだけで融資から減額される可能性が高いためです。使っていないクレジットカードにキャッシング枠がついているなら、融資を申し込む前に解約しておくと良いでしょう。

また、不動産投資で融資を申し込むときには、しっかりした収支計画書を作成して金融機関に納得してもらうことが重要です。収支計画書と聞くと初心者には難しく感じられるかもしれませんね。しかし、不動産投資の収入は家賃や礼金であり、支出は管理費や修繕積立金、融資の返済額や固定資産税などと決まっています。このように項目が限定的なので収支計画書の作成はさほど難しくはありません。また、不動産会社を通して不動産を購入する場合なら、不動産会社のサポートが得られるのが一般的です。

不動産投資は不動産を売却して初めて利益が確定する仕組みです。そのため、不動産投資を始める前に投資の出口についても考えておくことが重要になってきます。「どんなタイミングで不動産を売り抜けるのか」「借金が残るのかどうか」といった点をあらかじめ検討しておき、それを収支計画書に反映させましょう。

【まとめ】サラリーマンが不動産投資を始めるなら?低金利の融資を選ぼう!

2018年から不動産投資に対する融資の審査が厳しくなるため、融資を受けられない人が増えると考えられています。しかし、サラリーマンの信用力は高いので、条件を満たせば融資が受けられる可能性も低くありません。融資を受けるときはしっかりとした収支計画書を作成したうえで、できるだけ低金利の融資を利用するよう心がけましょう。