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欧米では当たり前!リノベーションで物件価値が上がる

(写真=Richard Cavalleri/Shutterstock.com)

日本は欧米と比較すると新築住宅へのこだわりが非常に強い傾向にあります。原因としては、日本が戦後から推し進めてきた政策や、現状の中古住宅の流通システムがあげられます。しかし、中古住宅はリノベーションを行うことで物件価値を維持もしくは上昇させることができ、既に欧米では一般的な手法となっています。日本と欧米の住宅市場の違いについて把握しておきましょう。

日本の住宅市場

日本は景気対策の一環として、「住宅ローン減税」によって住宅の新規建築・取得を促進してきた過去があります。新築住宅の購入を促すことで、大きな金額が動くことや、林業・セメント・鉄鋼・家電・家具などといった幅広い多くの業者の経済活動をも促進することになるため、高い経済効果を期待することが可能です。

「住宅ローン減税」のスタートとなったのは1972年に創設された「住宅取得控除制度」で、控除額などの変動はありましたが、現在まで断続的に続き、少なくとも2021年までは制度が終了することはないとわかっています。また、1993年頃までの間に「住宅ローン減税」は「住宅取得促進税制」と名称を変え、税制優遇のための制度改善が行われました。

これらのような制度を推し進めてきた結果、現在の日本では必要以上に新築へのこだわりが強いと言われており、国土交通省の「平成28年度 住宅経済関連データ」によると、住宅流通に占める新設着工戸数は80~90%を占めていることがわかります。

中古住宅の流通システム

日本の中古住宅の流通システムも、中古住宅の人気が極端に低い理由の一つとしてあげられます。

例えば、建物の実際の寿命と大きく乖離した耐用年数や、経年劣化による評価額の極端な低下が問題とされています。国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、住宅の市場価値は築後10年でおよそ半額となり、25年も経てば評価額は最低値となります。

また、中古住宅を購入する場合、単純に年数が経過しているだけではなく、何らかのトラブルが発生している可能性は少なからず存在しています。そのようなギャンブル的な不安要素を取り除くため、国土交通省は中古住宅性能評価システムを採用していますが、2014年度における利用実績は約325万戸で、十分に活用されているとは言えません。

さらに、一部の不動産業者による中古物件の囲い込みも問題と言われています。不動産売買は、売り主が不動産業者に登録し、買い主は別の不動産業者を経由して購入するケースが一般的です。囲い込みとは、売り手側の不動産業者が、他業者からの紹介を断り、自社で買い手を見つけて2社分の仲介手数料を得ようとする行為です。不当に売買の機会を損失させ、中古住宅の流通を妨げている要因の一つとされています。

欧米では中古が一般的

日本の中古住宅市場と比較すると、欧米では状況が全く異なります。まず、欧米では年間の新築着工戸数がおよそ100万戸である一方、中古住宅の販売戸数はおよそ500万戸であり、住宅の購入と言えば中古住宅が一般的となっています。

その理由として、欧米では建物に対して、メンテナンスを行うことで価値を高めるもしくは維持するという精神性を共通して持っていることがあげられます。日本の場合では、建物の価値はいずれなくなるという思想が強いため、メンテナンスにあまり注力しないという現状があります。

実際に建物が壊されるまでの平均寿命の試算では、日本の30年と比べてアメリカは103年と大きな開きがあることがわかります。

例えば、サンフランシスコやロサンゼルスの高級住宅地では、築年数は新しいもので30年、古いもので140年であり、1億円以上の評価を受けていることもありますが、どの物件も内装や外装を定期的にリノベーションし、魅力的な建物へと価値を引き上げられています。

リノベーションで価値を高める

欧米では既に当たり前の考え方ですが、古い住宅は価値が無いというわけではなく、むしろリノベーションによって価値を高めていくことが可能です。また、今後の日本では空き家問題の深刻化や新築住宅へのこだわりの低下などの影響で、中古住宅をリノベーションするという考え方がどんどん普及していくことが考えられます。