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新築物件への投資とリノベーション投資の違いって何?

不動産投資といっても投資先の種類によって様々な投資方法があります。戸建住宅もあればマンションやアパート、商業ビルや駐車場用地に投資をする方もいます。住宅物件に限っても1室への投資、一棟丸々、そして新築や中古の選択肢もあります。このように様々な投資方法がある中、近年では「1室投資」が人気となっています。これは働きながら副業的に手軽に、そしてリスクを抑えながら家賃収入を得たいというサラリーマンのような方が増えたことが要因でしょう。

この「投資用物件を購入するのに新築か中古か悩む」という声をよく聞きますが、そもそも新築物件への投資と中古物件への投資にはどのような違いがあるのでしょう。

今回は不動産投資を検討する場合に悩みがちな新築物件投資とリノベーション投資の違いについてお話ししていきましょう。

1.   新築物件への投資をする場合の費用は?利回りは?


新築物件への投資を検討する場合、投資先を分譲戸建住宅1棟、分譲マンション1室、アパート1棟、どれにするのかによって投資費用は変わります。

分譲住宅の場合、販売不動産会社によって不動産価格の設定がされていますので、物件価格は明確ですが、賃貸アパート物件のように自分で新築するような場合は建築内容によって大きく変わってきます。賃貸アパートの建築費用は延べ床坪単価で決まってきます。一般的には木造の場合50万円/坪、軽量鉄骨造の場合50万円〜70万円/坪、鉄筋コンクリート造の場合70万円〜100万円/坪前後が相場といわれております。建築する土地をもともと所有していれば土地購入費用はかかりませんが、土地も購入するとなるとそのコストがプラスされます。

そうなると「新築物件を購入するのにはお金がかかる」と思ってしまいますが、新築物件であるがゆえの投資の考え方があります。それは「新築物件はローンを有効活用できる」という点です。ローンを活用して少ない自己資金で投資を始めることができます。ローンを組む際には投資家本人の年収や資金だけではなく購入物件時代の価値が大きく左右します。新築物件であれば立地条件、想定空室率次第でほぼ満額の融資を受けられることもあります。

「自己資金を抑える」これはリスクの少ない長期的な投資運用を実現するための一つの要素です。

とはいえそもそもの物件価格は高額となることが多いため「利回り」という点で考えると、中古物件への投資に比べ低くなってしまいます。利回りは投資した金額に対して年間利益がどのぐらいあるかを数値化したものになりますが、

実質利回り(%)=(年間家賃収入額−経費)/物件価格×100

という計算式で算出します。(利回りには「実質利回り」と「表面利回り」がありますが、ここでは物件にかかる管理費・修繕積立金・管理代行手数料などの経費まで考慮した「実質利回り」で説明しております)

新築物件ですので3年〜5年後の年間家賃収入額は安定し、管理費等の維持コストは低額に抑えられると思われますが、物件価格が高額のためどうしても利回りは高くならない傾向にあります。

2. リノベーション投資だと新築よりも安く買える?


中古物件への投資を検討する場合、そのままの状態で賃貸するのか、それともリノベーションをして賃貸するのかを考えます。

まずは基本的な話からすると、中古物件は新築物件に比べ安く買えるか?という点。もちろん答えは「YES」ということになります。海外ではさほど価格差は生まれない国もありますが、日本においては同一エリアで同条件の物件は築年数が経てば経つほど価格差が生じます。積極的に中古物件を購入する不動産投資家はこの価格差に投資メリットを感じるからでしょう。

不動産投資はいかに初期投資費用を抑えるかが重要なポイントですが、中古物件の場合初期投資費用が新築に比べ抑えられます。そうなると利回りが高くなる傾向になり、投資する意味が強くなるというわけです。

選択肢としては、中古物件を購入し内装を整えるリフォームを加えて賃貸するか、大々的なリノベーションを施し賃貸するか、という2つが考えられます。最近では後者の方が圧倒的に増えてきていると考えるべきでしょう。一般的に不動産投資用に購入する物件は300万円〜500万円程度が主流です。アパートを一棟購入しても新築価格の半値以下です。このような価格帯の物件を購入しリノベーションをかけても新築物件よりも初期投資費用が安く抑えられるのであれば投資する意味が出てきます。

物件価格+リノベーション費用<新築物件価格

ほぼこの式は間違いないでしょう。

リノベーションをかけることのメリットは「部屋をモデルチェンジすることで価値の下がった物件価値を上げる」ことです。安く買って高く貸す良質なコストパフォーマンスを生み出すことが最大のメリットです。

ただし、物件価格がさほど下がっていない中古物件を購入した場合やリノベーションにこだわりすぎてその費用が高額になる場合は別です。逆にいうと、この式を崩すような中古物件の購入、リノベーション投資は意味がないと考えるべきです。最高の立地条件、物件の状態、居住環境、最善の管理状況が整っていれば別ですが、築年数が経っているにも関わらず新築よりも高い中古物件は市場にはさほどありません。

3. 新築物件への投資とリノベーション投資はどっちがお得?


新築物件への投資とリノベーション投資の比較によって「どちらがお得か?」という問題は常に付きまといます。どちらの投資方法もメリット・デメリットがあり、一概にどちらがお得か?とは言い切れないところです。

ですが投資の目的・目標によって比較することは可能です。

その投資が自己資金を抑えながらも安定した家賃収入を確保し、長期的なスパンで考えているのであれば新築物件への投資がオススメでしょう。

その投資が初期投資費用を抑えながらも利益率が高く、短期的なスパンで収益を得ることが目的であれば中古物件のリノベーション投資をオススメします。

新築物件はそもそもの物件価値が高くローンが組みやすことはお話ししましたが、ローンを組むことにより自己資金を抑えた(もしくは0)長期的な借り入れが可能なため、キャッシュフローが優れています。

世間では新築・築浅物件が好まれますので、空室による収入減少リスクは下がります。新築からしばらくの間は修繕費用等の出費は考えづらいため、余分な出費リスクも減るでしょう。中長期的な運用後、売却する際も新築時からの投資であれば売却益も得られやすいと考えられます。しかし利回りが中古物件に比べ低い傾向にあるため、すぐに収益を生みたい方には不向きかもしれません。

中古物件は新築物件とは異なり、リノベーションを加えたとしても物件価値は低くローンを組むことは難しいため、どうしても自己資金内(キャッシュ)で購入を考える必要がありますが、投資にかかる自己資金を抑えた上でリノベーションによって賃貸価値を上げ、短期間で収益を上げることは可能です。中古物件は高い利回りが期待できる反面、物件設備の劣化で思わぬ出費がかさんだり、空室リスクも高くなりがちです。「収益が確保できたら売却する」の投資姿勢でなければリスクの高い投資方法といえるかもしれません。

このように投資の目的・目標によってどちらの投資を選ぶかで損得勘定が変わってきます。利回りの高さや初期投資費用額によって「新築物件かリノベーション投資物件どちらがお得か?」を決めるのは危険ですので、しっかりとした投資シミュレーションと将来価値、出口戦略を練った上で「お得」かどうか決めた方がいいでしょう。

4. まとめ 


不動産投資にも様々な形があります。「新築か中古か」この論争は永遠に続くでしょう。これはどちらにもいい面、悪い面があるから「どちらがいいか決められない」ことの裏返しであるとも言えます。不動産投資は投資ですので、やはりリスクは伴います。家賃という不労収入は魅力的ですが投資のリスクにしっかりと向かい合い、投資の目的と目標をしっかりと定めることが失敗を未然に、そして最小限に防ぐのが投資のコツです。