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リノベーション投資で中古不動産の利回りをあげる方法

中古マンションを現代風に変えるリノベーションが人気ですが、投資として考えると古いマンションには抵抗がある人もいます。しかしどんなに古いマンションでも顧客や地域のニーズに合わせたリノベーションをするならば利回りを上げることもできます。

今回はリノベーション投資で中古不動産を選ぶメリットやリノベーションの成功例を交えながら、リノベーション投資で中古不動産の利回りをあげる3つの工夫を紹介します。

リノベーション投資で中古不動産を選ぶメリット

「中古不動産は安いから」とか「リノベーションと聞くとなんとなくおしゃれに聞こえる」からといってリノベーション投資をはじめる人もいますが、リノベーション投資で中古不動産を選ぶことには確かなメリットがあります。今回は3つのメリットをご紹介します。

投資対象の物件の選択肢が広がる

住まいに関して、以前は「夢のマイホーム」といった言葉もはやりましたが、最近ではより現実的な見方に変わっています。平成19年ごろまでは新築マンションの供給個数が20万戸を超えていたものの平成29年には10万戸を下回っています。一方でマンションのストック数は平成19年頃には500万個だったものの、平成29年には600万戸を超えています。

そのため新規のマンションの中から投資対象の物件を選ぶよりも、中古マンションの中から投資対象の物件を選ぶほうが選択肢も多いので、効率がよいといえます。日本では人口増加も頭打ちとなり、これからは人口減少の時代が訪れます。無理に新築マンションを購入するよりも、おトクに中古マンションを購入しましょう。

リノベーションで時代に合わせた間取りの変更やデザインの変更ができる

新築マンションはすべての設備が新しいというメリットがありますが、一方で間取りやデザインが決まっていて変えることができないデメリットもあります。中古マンションの場合はリノベーションをすることで好きなように間取りを変えたり、デザインを変えたりことができます。お年寄りのためにバリアフリーを備えたマンションにしたり、子どものいる家庭のためにリビングを見渡すことのできるキッチンにしたりすることができます。

ただしリノベーションはできることとできないことがあります。できないことの例として水周りの配置の変更、窓の配置の変更、天井の高さの変更などが挙げられます。物件を購入する前に、どんなリノベーションをするかを計画するようにしましょう。

過去の入居率などのデータがそろっている

新築のマンションを投資目的に購入したものの、立地があまりよくなかったために賃貸契約が決まらないことがあります。新築マンションによってはデータが不足しているために、思わぬ原因が理由で入居が決まらないことがあります。一例として騒音の問題や夜の治安の問題など、購入時にはなかなか気づかないものもあります。

中古マンションの場合は、建物の入居率や転居率を知ることができますし、すでにマンションに入居されている人からの情報を集めることもできます。そのため確実に収益を上げたい場合には新築マンションを選ぶよりも中古マンションを選ぶ方が良いでしょう。

リノベーション投資で中古不動産の利回りが改善した事例

ここでは、リノベーションをしたことによって空室をなくしたり、家賃をアップすることができたりした例を紹介します。ポイントは限られた予算をどの部分のリノベーションに用いるかという点です。

築年数45年の中古マンションをリノベーションして家賃を上げることができた例

築年数45年、固有面積41.26㎡のマンションのオーナーは広告で賃貸の募集をかけてもなかなか顧客が現れませんでした。そこで思い切って250万円の予算でリノベーションをしました。全部を改築するのではなく、必要な部分のみを改築しました。古いタイプの浴室を全面的にリノベーションして、風呂釜だけでなく壁の補修や塗装、さらには照明器具を交換しました。

さらに間取りの変更に伴い、いくつかの壁を撤去しました。それによってすべての部屋に光が差し込む明るい間取りになりました。その結果、リノベーション後の入居募集ではすぐに顧客が現れて、家賃についても、15,000円アップしたもののすぐに合意に至りました。

女性のニーズに合わせたリノベーションで家賃を上げることができた例

あるワンルームマンションでは10帖とキッチンとベランダがあり、決して不便ではありませんでしたが、大きな特長がなく、あまり魅力的に感じませんでした。そこで女性のニーズに合わせたマンションにするように少ない予算でリノベーションを行いました。

部屋にスポットライトの間接照明とハンガーパイプを設置したことによって落ち着いた雰囲気の使い勝手のよい部屋になりました。さらに玄関からキッチンまでの廊下も色を統一して誰を招待したいという気持ちにさせるような入り口になりました。

また女性のためにキッチン部分と浴室には便利さとおしゃれを併せ持ったものにしました。キッチンはレンジフードを大きくして戸棚をシルバーの色に変更させました。それによって見せたいキッチンへと生まれ変わりました。さらに浴室には大きなミラーを設置することによりヘアスタイルのセットやお化粧にも使いやすいようにしました。その結果、80,000円だった家賃を86,000円にまで上げることができました。

中古不動産の利回りをあげる工夫

不動産投資をする上で大切なことは利回りを計算することです。利回りとは、不動産投資にかかった支出に対して出た利益の割合のことです。この割合が高いと投資として成功していることになります。

実質利回りの計算の仕方は、年間の家賃収入÷(不動産の購入価格+諸経費)になります。中古不動産の投資の場合、実質利回りが6%を超えることが理想とされています。中古不動産の利回りを上げるためには3つの工夫が求められます。

1. 空き部屋の少ない物件を選ぶようにする

どんなに魅力的にリノベーションをしたとしても、マンションの建物自体に人気が無ければ顧客を集めることはできません。そのため、建物の立地や築年数だけではなく、建物の入居率を調査するようにしましょう。なるべく100%に近い入居率の建物の物件に投資しましょう。

建物の入居率を調べるときには、合わせて転居率も確認しておきましょう。転居率が高いと転居するたびに不動産会社への広告や退去後の修繕が必要となります。なるべく長く住んでもらえる物件を選ぶようにしましょう。

2. 地域の需要に合わせた物件を選ぶ

リノベーションをするときには地域の重要に合わせることが大切です。例えば大学や専門学校、またはビル街がある地域では、たくさん一人暮らしの大学生や会社員が住んでいます。そのため大きな間取りの中古マンションを購入してリノベーションをするよりも、小さな間取りで使い勝手の良くなるようにリノベーションをしたほうが、入居率は上がりますし、賃料を上げることもできます。

同じように、家族持ちの世帯が多く住んでいる地域の場合は、ワンルームの物件を購入してリノベーションをするよりも、大きな間取りの物件を購入して、子どもを育てるのに適した雰囲気の部屋に変える方が資産価値は上がります。

また最近では、ペット共生賃貸のニーズも高まっています。そのようなニーズに合わせるため、ペットの飼育が可能なマンションを選び、ペットが快適に暮らすことのできる部屋にリノベーションすることもおすすめの方法です。

3. マンションの管理費や修繕積立金の状況をチェックする

どんなに古いマンションでもリノベーションをすることは可能ですので問題はありません。むしろ比較的新しいマンションだとしても管理費や修繕積立金の状況を確認して、問題がある場合には避けるようにしましょう。

特に修繕積立金がほとんど無い場合には、大規模な修繕が行われるときに、積立金を徴収されたり、管理費が上がったりする可能性もあり、それによって利回りが下がることもあります。不動産投資をする場合にはなるべくリスクの無い物件を選ぶようにしましょう。

まとめ

リノベーション投資で中古不動産の利回りをあげるためには、空き部屋の少ない人気のあるマンション建物を選ぶことや、地域のニーズに合わせた物件を投資対象にするようにしましょう。またマンションの築年数だけでなく修繕積み立て状況や管理費も確認して出費のかからない物件を選ぶようにしましょう。

少ない予算でも、リノベーションをするポイントを絞ることで、人気のある物件に変えることができます。部屋の間取りや雰囲気を変えることのできるリノベーションのメリットを生かして、マンション投資を成功させましょう。