「不動産投資をギャンブルにしないために必要な知識とは」
「投資」と聞くと、株式投資やFX投資など、様々な投資があります。投資の中でも、一番リスクが低いのが不動産投資だと言われています。
しかし、知識がないまま不動産を購入し、泣きを見ているオーナーもいます。
不動産投資に関して、どのような知識を持つことが重要なのでしょうか？
◎運用に関するコストを理解する
不動産投資を始めるには、まずは対象となる不動産を購入して、その不動産の大家になります。
そこで、不動産を購入することになった場合、金融機関でローンを組んで買うという人も多いでしょう。
まず、不動産運用をする場合、毎年、金融機関へローン返済をして行くことになります。例えば、金利が4％で借り入れした場合、実質の返済としては、借入額の6～7％を毎年ローン返済に充てるようになります。
このローン返済の金額は、第1の必要経費になります。
・大家になるということ
不動産運用をするということは、マンションやアパートを持って大家さんになるということになります。
大家の仕事は、具体的には以下のようなことがあります。
- 入居者募集
- 入居希望者との契約
- 家賃をもらう
- 退去時の対応
- トラブル対応、クレーム対応
- マンション内の会報印刷
- マンションの場合は、定期的なメンテナンス
- 排水溝周りのメンテナンス
- 駐車場の管理
- 外構の手入れ
- マンション内での班編成等
- マンション内に集会所がある時は、集会所の管理
これらのことを全て統括してこなしていく必要があるのですが、賃貸物件の管理業務についての専門的な知識が無いと難しいことも多々あります。
特に、副業で不動産投資をしようと思っている場合は、これらのことを全て引き受けていると、マンションの管理業務に追われてしまい、本業がおろそかになってしまいます。
そこで、上記のことを全て管理会社に委託することも多いです。
・管理委託費用がかかる
不動産運用に関するコストとして、対象の不動産の管理委託費用がかかってきます。
管理委託費用は、依頼する内容にもよって変化しますが、家賃収入の5％ほど支払う場合が多いようです。
・修繕費用の積み立ての必要がある
マンションやアパートなどは、何年かごとに建物の修繕やメンテナンスが必要になります。マンションなどはいずれやってくる大規模修繕の時期に備えて、大家さんは修繕費用を積み立てしておかねばなりません。
不動産運用に関わるコストとして、修繕費用の積立としては、家賃収入の5％程度をキープしておくことになります。
・固定資産税の支払い
不動産投資をする事になったら、毎年かかるコストとして「固定資産税」や「都市計画税」があります。
不動産投資をする場合も、個人のマンション所有者などの固定資産税の納付案内と同様に、納税通知書が送付されます。
しかし、投資物件によっては200平方メートルまでのいわゆる「小規模住宅用地」であれば、課税標準が6分の1になり、200平方メートルを超えている部分は、課税標準は3分の1になります。
また、新築物件を購入して不動産投資をする場合は、固定資産税の減免措置が受けられますので、税額は購入金額の0.5％～1％になるなど、不動産投資の対象物件によっては税金が優遇される事も多くなります。
では実際に、1億円のマンションで不動産投資をする場合、固定資産税・都市計画税を計算してみましょう。土地に関する固定資産税評価額は、購入金額の6割とすると3.600万円になります。
対象不動産が小規模住宅用地の特例が受けた場合、固定資産税の課税標準金額が600万円、都市計画税の課税標準は1.200万円です。
ここに税率をかけていくので、概算で以下のような計算になります。
・土地の部分の固定資産税…600万円×1.4％＝8.4万円
・都市計画税…1.200万円×0.3％＝3.6万円
・建物の部分の固定資産税…2.400万円×1.4％＝33.6万円
・都市計画税…2.400万円×0.3％＝7.2万円
上記を合計すると、52.8万円が対象不動産の固定資産税となります。
1億円のマンションを運用して行くときは、修繕費用・管理費用・固定資産税・都市計画税を合わせて150万ちょっとの運用コストがかかると思っておくと良いでしょう。
◎利回りや利益に関して理解する
不動産運用をする時、不動産投資をギャンブルにしないためには、利回りについての知識をしっかり把握しておくことが大切です。
不動産投資においての利回りとは、家賃収入÷物件価格×100で計算する表面利回りと、必要経費としてかかってくる固定資産税や管理費用などを考慮して計算して行く実質利回りがあります。
東京都内で不動産運用をする場合、利回りが4.5%～4.8%という統計がありますが、地方都市において不動産運用をする場合、5.0%を切るエリアはほぼありません。
都内の物件と地方の物件を利回りだけで計算して見た場合、地方の物件の方が利回りはかなり高くなります。
これは、地方の物件の購入価格は、都内と比較するとかなり安いからです。利回りだけを考えると地方の方が良さそうな感じですよね。
不動産の利回りについて、大阪や横浜を除く全国平均で見てみると、5.5%かそれ以上となり、都内よりか1.0%近く高くなります。
・3,000万円のマンションでの運用実例
＜表面利回り＞
土地と建物合わせて3,000万円で購入したマンションで、家賃は10万円だった場合、10万円×12で年間家賃収入は120万円になります。
この場合の表面利回りは、（120万円÷3,000万円）×100=4.0で4%となります。
＜実質利回り＞
土地と建物合わせて3,000万円で購入したマンションで、家賃は10万円、年間支出は20万円として計算すると、まず家賃の10万円×12で1年分が120万円、120万円−実質経費の20万円＝100万円、（100万円÷3,000万円）×100＝3.3。実質利回りは3.3%となります。
物件価格が安く、家賃が高い方が利回りは良くなります。しかし利回りを重視しすぎるよりも、継続して入居者がいる状態の物件を選ぶようにする方が、ギャンブル性に偏らない不動産投資をすることが出来るでしょう。
ただし、どこの物件でも家賃を高くするには条件があります。まず、不動産投資をする場合は物件のエリアが大切ですし、マンションの状態や設備面などの有無によっても家賃は変わります。
◎ギャンブルを避けるために不動産知識を深める方法
「投資＝ギャンブル」という概念を持った人は多いでしょうが、不動産投資は、いわゆるパチンコ・競馬・競輪などといったギャンブルとは全く違います。
また、株式投資やFX投資はインターネットの普及によって誰でも簡単に手が出せるようになってきましたが、その反面きちんとした知識と、情勢を読む力がないとあっという間に損をしてしまうという側面があります。リーマンショックの時などは、多くの人が株の大暴落で泣きを見たということがありました。
またFXは、プロの投資家でも失敗することがあるほど、ハイリスクであり、ギャンブル性もあります。
しかし、不動産投資は、空室率を減らして入居者をしっかり確保出来れば、長期的に家賃収入が入ってきます。また、株式などと違い元本が0円になってしまうこともないので、持っている不動産物件は「資産」となるのです。
不動産投資は、コツコツと家賃収入を得て長期スパンで育てていく投資になります。10年、20年と時間をかけながら、大きな目標を達成出来るのも、不動産投資のメリットの1つです。
そのため、不動産物件についての知識を深めて行くためには、国内情勢にはしっかりと関心を持つことや、民法の改正などには常に敏感にリサーチしておくことを心がけましょう。
◎まとめ
不動産投資をギャンブルにしないために必要な知識をご紹介しました。漠然と「不動産投資をしよう」と思って何も知識がないまま、利益が取れない不動産投資用の物件を購入してしまうと、失敗して痛い目に遭ってしまいます。これでは不動産投資がギャンブルとして終わってしまいます。
不動産投資をギャンブルにしないためにも、運用コストや利回りについてしっかりとした知識を持っておくことが重要なのです。
