【種類別に紹介】マンション経営で不動産投資を始めるための基礎知識
不動産投資と一括りにいっても、色々な種類があり、どのような投資を選択するかで必要な資金や戦略も変わります。マンション経営も同様で、大きく分けると区分マンション（区分投資）と一棟マンション（一棟投資）に分かれます。
本記事では、マンション経営の種類と不動産投資を始める上で種類の違いをまとめました。
これから不動産投資を始めていく初心者はもちろん、過去に投資をやったことあり、初心を取り戻したい方は、内容をしっかり理解しましょう。
1部屋から始められる！区分マンション
区分マンション投資は、1部屋から始められるため必要な資金も比較的安く抑えられます。中古マンションであれば、数百万円から。都内23区かつ新築ならば、1,000～3,000万円、タワーマンションなどの高級マンションならば、1億円以上超えることもあります。
高級マンションやタワーマンションは別格ですが、都内23区の3,000万円までのマンションなら、サラリーマンが融資を受けて始めるケースもあります。もちろん職業など属性がよく、十分な返済計画が立っている場合のみ融資が通ります。
また、新築と中古でも融資の条件が異なってきます。新築の場合は、長年維持できるため融資が付きやすいというメリットもあります。中古マンションの場合は、築年数によっても異なりますが、融資がなかなか下りないパターンもあります。どちらを中心に考えていくかは、自分の状況によって判断しましょう。
区分マンション投資を始める場合、比較的少額から始められることが利点です。そして、1つ目の物件における返済が進み、新たに融資が受けられれば2部屋目、3部屋目と買い増しできます。
1部屋のみの場合は、空室リスクをダイレクトに受けることになり、家賃収入で返済を賄うことができず、持ち出しが増えてしまいます。そして、長く入居者が見つからない場合は、募集のための有料広告を出し、さらには家賃を下げざるを得ないこともあります。
区分マンション投資は、融資が通れば始められてしまうため、より細かく検討して始めた方が良いでしょう。
区分マンションより利回りが高い？一棟マンション
区分マンションは空室リスクが高く、1ヶ月でも空室になってしまうと利回りが一気に悪化します。では、マンションの一棟買いはどうでしょうか。
マンション一棟買いの方が、リスク分散にもつながるため、安定した家賃収入が得られやすいです。さらに入居者がいるオーナーチェンジ物件であれば、しばらくは家賃収入も確保できるため、ひとまずは安心です。
一棟マンションの場合、初期費用は高額になりがちです。地域にもよりますが、都内や首都圏ならば、数千万円～2億円を見ておくと良いでしょう。地方なら数百万円で購入できるマンションもあります。
一棟マンションの利回りを見てみると、高いものでは20％を超える想定利回りの物件も存在するため、区分マンションより利回りが高いというのは十分考えられます。しかし、地価が高く人気のある地域のマンションは、高額になりがちで1億円～2億円の物件では、利回りが5～6％に落ち着きます。
自分の目的にあった方法を選択することが大切
不動産投資におけるマンション経営は、区分マンション投資や一棟マンション投資だけでなく、どのターゲットに向けたマンションを選ぶかによっても変わります。
例えば「学生向け」、「サラリーマン向け」、「ファミリー向け」、「高齢者向け」、「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」など、入居者の年代やライフスタイルによって変わります。
もちろん不動産投資を行う理由は、家賃収入を獲得していくことです。しかし、どういった目的であるかは人それぞれです。
- 将来の年金代わりに、月数万円でも良いから家賃収入が欲しい。
- 将来、起こるかもしれないインフレ対策として現物資産が欲しい。
- 節税や相続のために資産が欲しい。
- リスク分散のために、手堅い不動産を所有したい。
- 将来、不動産だけで生計を立てていきたい。
上記以外にも、それぞれの目的があるでしょう。
単純に不動産を所有して、管理や雑務は別で委託し、収入だけ欲しいという人もいますし、資格を取得して仕事の幅を増やしていくことが目標という人もいます。
さらに言うと、マンション経営をはじめ、不動産投資は目的ではなく手段です。あなたの将来得たいライフスタイルに応じた投資を行っていくことが成功の鍵です。
では、区分マンションと一棟マンションはどういった人向けの不動産投資なのでしょうか。
区分マンション投資はどのような目的で始めると良い？
区分マンション投資は、将来の年金代わりや節税や相続目的で購入すると良いでしょう。また、サラリーマンがプラスアルファの収入を得たいと考えている場合もおすすめです。サラリーマンという安定した収入がある状況なら融資も受けやすいため、30年ローン程度で返済計画を立てれば、老後には間に合うでしょう。
節税や相続を目的とする場合は、あまりに大きな黒字を期待してはいけません。節税の場合は、不動産の取得年より数年間は、減価償却費として計上できるため、節税に繋がります。相続の場合は、購入時より資産評価価値が下がるため、相続時に有利に働きます。
地域を変えてリスク分散を図りたい場合においても、区分マンション投資はおすすめです。地域が集中してしまったら、災害などでまとめて駄目になってしまう可能性もあります。もちろん、一棟マンションを複数持つことでも同様の目的は、かなりの資金力を求められるため、ハードルが一気にあがります。
また、区分所有においてもインフレになった際には不動産の価値があがります。そのため、インフレリスクの回避のために投資を考えているという人にも当てはまります。
一棟マンション投資はどのような目的で始めると良い？
一棟マンション投資は、入居率が高いことが前提となりますが、収入の本数が多くなるため、不動産投資家として独り立ちできる可能性が高くなります。
しかし必要な資金は区分マンション投資に比べて多いため、投資を始めるハードルは高くなります。
一棟マンションを購入できる財務状況にあり、複数の区分マンション投資と比較すると地域的なリスクヘッジにはなるものの、不動産収入は落ちてしまいます。
災害との兼ね合いは不動産投資において、悩ましい側面もありますが、一棟マンション投資を行い、買い増ししていくことをおすすめします。
また、融資金額も多くなるため、将来起こるであろうと噂されるインフレ時にはかなり有効に働きます。家賃も上がる可能性があるため、返済も進み家賃収入も増えます。
まとめ
不動産投資にもいくつか種類があります。マンションに絞って投資を行い、経営を行う場合でも、ファミリー向けか会社員向けかなどで、戦略は変わります。また、大きく分けて区分マンション投資と一棟マンション投資の2つの方法があります。
不動産収入を増やすためには、複数戸のオーナーになる必要があり、一棟マンションの方が区分保有に比べて、収入も大きくなります。また、利回りの面で見ても一棟マンションの方が高いため、投資できる状況下であれば、おすすめします。
どの種類の不動産投資も目的は変わってきます。年金代わりとして不動産投資を行いたいのか不動産だけの収入で生計を立てていきたいのかでも変わります。
自分にぴったりな不動産を見つけ、理にかなった投資を行っていきましょう。
