サラリーマンが不動産投資に失敗しないために押さえておきたいこと

2021.5.6

正規雇用の会社員（サラリーマン）がこれから不動産投資を行う上で、失敗を回避するために必要なことはあるのでしょうか。不動産投資は、物件を購入したら終わりではありません。所有し続けている限り、問題や課題など解決事項は発生します。
しかし、どういった物件を購入するかで、成功か失敗かがほとんどが決まってしまいます。投資前に押さえるべきポイントをクリアにしておくことが失敗を回避する術なのです。

本記事では、失敗しない不動産投資を行うために重要なポイントの中で、事前準備と物件の選び方、税金面について考察していきます。サラリーマンで不動産による副収入が欲しいと考えている人は、最後までじっくり読むことをおすすめします。

サラリーマンが不動産投資の準備をする上で押さえておきたいこと

サラリーマンが、これから不動産投資を始めようと考える場合、準備しておくことはたくさんあります。
いきなり営業マンと会うと失敗する確率が高まります。なぜなら営業マンは売るのが仕事で、売った後のことは基本的に考えてくれません。
投資には自己責任の法則があるため、しっかりとした準備を行いましょう。押さえておきたいことを4つ取り上げてみました。

1．不動産投資の知識を身につける

不動産投資を始めようと思ったら、まず初めに知識を身につけましょう。不動産投資にまつわる情報はインターネット上のコンテンツや、書店に足を運び、数々の情報が得られます。
成功するための方法や失敗体験はもちろんのこと、情報の見極め方ができるようになります。さらには、物件を所有した後に必要な業務や積み立てておくべき経費など、投資をする前には思いもよらなかったことが判ります。
また将来的に営業マンと商談を行うようになった際に言いくるめられない様になるのも失敗を回避するために必要なポイントです。

どんなことにも共通して言えますが、知識は武器になります。サラリーマンの場合、限られた時間の中で勉強する必要はありますが、逆を言うとコンスタントに時間が作りやすいという側面もあります。
知識を身につける上でのコツは、いつの時代でも使える不変的な情報を中心に身につけましょう。

2．スタートの青写真を描く！出口戦略を含めた行動計画

不動産投資を始めると一括りにいっても幅は広いです。新築、中古、ワンルーム、都心、郊外、海外まで含めると選びたい放題です。どのジャンルで不動産投資を始めますか？
そして、不動産投資は手段であって目的ではありません。あなたにとって不動産投資を行う目的は何でしょうか。

収入を増やす
年金の代わりになる資産を持つ
不動産の売却益を狙う
脱サラしたい
節税目的

などなど。

不動産投資の目的は、基本的には何でも良いでしょう。しかし、目的に応じた投資戦略があります。最終的にはどれくらいの物件を買い増しするのか。不動産からの収入はいくらを目標としているのか。
不動産の知識が増えていけば、目的が考えられるようになってきます。全体の目標が大まかに決まれば、最初に行う不動産投資は何をゴールにすれば良いかもイメージつきます。購入した不動産の売却を含めた行動計画を作りましょう。

3．資金を貯める！目標は投資物件の2割。多いに越したことはない

不動産投資を行う前に、資金を貯めておきましょう。不動産によっては、フルローン（頭金ゼロ）で始められる物件もあります。すべてをフルローンで始めてしまう場合、ローン返済で毎月の収支バランスが大幅に狂う可能性があります。
さらには、所有している物件からの収入ではローンや積み立てなど賄いきれずにマイナスに転じることもあります。
そのため、頭金を用意して不動産投資をスタートする方がおすすめです。
目標金額は、物件価格の2割を貯めると良いでしょう。1,000万円クラスの物件に投資する場合は200万円。2,000万円クラスの物件なら400万円です。
それ以上に資金があっても余裕が出てくるため、投資したい物件が出てくるまではしっかり貯め続けましょう。

4．有利な融資が受けられるか？！自身の投資上限を確認

不動産投資を行う場合、ほとんどがローンを組みます。銀行や信用金庫によって、審査の通りやすさが変わるだけでなく、金利も変わります。あなたの属性や勤続年数によって内容は変わりますが、同じ金額を借りる場合は金利が安いに越したことはありません。
勤めている会社によっても評価は違ってくるため、必要に応じて転職も視野に入れておくと良いかもしれませんね。しかし、勤続年数が短い場合は、逆に審査を落とされてしまう可能性もあります。
融資可能額の上限値が投資できる金額になります。

サラリーマンが不動産投資の対象物件を選ぶ上で押さえておきたいこと

しっかりとした準備が整いこれから不動産投資物件を探していく段階になったら、次はどの地域を中心に投資をしていくか考えましょう。

投資対象エリアを熟知します。家賃相場をはじめ、将来的な都市開発のプラン、人口動態、利便性、治安などです。
投資をする物件によって、メインターゲットが誰なのかを理解しましょう。生活をする人が末永く住みたいと思えるような不動産を持つことが失敗しない鍵です。

物件の間取りや整った住環境は、資料からでも推測できますが、それだけで決めるのは時期尚早です。投資をしようと考えている物件を徹底的にリサーチしましょう。
そして理想に近い不動産を見つけるために、信頼できる営業マンを見つけ出すことも不動産投資を成功させる要因のひとつです。信頼できる営業マンは、お客様視点で不動産を提案してくれます。

サラリーマンが不動産投資の税金について押さえておきたいこと

サラリーマンが不動産投資をはじめるにあたって、税金についても知っておく必要があります。不動産投資を行うことで節税に繋がります。特に高収入なサラリーマンにおいては、節税メリットは大きいです。

投資である以上は、黒字をベースに考えていきます。しかし、空室や修繕費などによって不動産収益がトータルで赤字になってしまう可能性もあります。不動産で発生した赤字をサラリーマンの給与と損益通算することで、必要以上に払った税金が還付されます。さらには、所得が低くなるため、翌年度の住民税が低くなるというメリットもあります。

還付金や節税メリットなど、サラリーマンにとっては甘い蜜のようなものです。しかし、還付金や支払う税金を下げるのが目的ではありません。それらを考慮して不動産の利益を考えるのは危険です。
というのも不動産投資の性質上、所有した不動産は年を重ねるごとに価値が低下していきます。空室になったら、同じ金額で新しい人が入ってくるかわかりません。さらに、減価償却における節税もずっと続けられるわけではありません。
そのため、還付金などを当てにしていると将来破綻してしまう可能性が出てくるでしょう。特に、サラリーマンにとって還付金が得られることや節税できることはそれだけでメリットに感じてしまい、営業マンに流されてしまう可能性もあります。
正しく確定申告をすることはもちろんのこと、得られる税制メリットの本質も理解しておきましょう。