リノベのお金 費用・税金はいくらかかる？
住んでいる家の価値を高めたり、不動産経営のために中古物件をリノベーションしたりすることは珍しくありません。しかしリノベーションをするにあたり、かかるコストについてしっかりと考えておかなければなりません。また、リノベーションが固定資産税や費用の計上に影響を与える可能性もあります。
ここでは、リノベーション費用の相場や税制についてしっかりと理解しておきましょう。
リノベーション費用
リノベーションにかかるコストは工事の規模によって大きく異なります。予算ごとに可能な工事内容と価格帯の関係はおおむね以下のようになっています。
● 0～300万円
トイレやキッチンなどの部分的なリノベーションや、収納スペースの追加が可能となります。
● 300～500万円
間取りの簡単な変更が可能となります。たとえば、壁一枚を取り払って手狭な2部屋を広い1部屋にし、その際室内の床を畳からフローリングに変更したりすることができます。
● 500～800万円
間取りの大規模な変更やスケルトンリノベーションが可能となります。たとえば、重要な構造物以外の全てを取り払い、間取りなどを位置から設定することができます。
● 800～1,000万円
大規模な間取りの変更に加え、機能性やデザイン性にこだわったリノベーションが可能となります。最新の設備に加え、形や素材、色などをオーダーすることでユニークな住まいを作り上げることができます。
● 1,000万円以上
大きな間取りの変更やデザイン性、断熱改修、エコへのこだわりなどを実現させることが可能となります。騒音や臭気対策のために内装の素材などを選ぶことができ、耐震補強工事も十分に検討することができます。
固定資産税について
不動産の所有者には毎年固定資産税が課せられますが、リノベーションによってその金額が増加するケースがあります。
たとえば、リノベーションによって壁・柱・梁・床・屋根・階段など主要となる構造物に変更を加えた場合、機能性や耐久性が向上することで建物の資産価値が高まり、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。また、床面積が増えた場合や住居から営業用店舗などへ用途変更を行った場合も固定資産税が大きく変わることになります。
しかし一方で、リノベーションすることで固定資産税が減額されるケースも存在します。
たとえば、耐震改修促進税制により、1982年1月1日以前に建てられた物件が50万円を超える耐震改修工事を行った場合、翌年分の固定資産税が2分の1に減額されます。さらに、賃貸住宅ではない物件に50万円以上のバリアフリー改修工事を行った場合や、省エネ改修工事を行った場合でも翌年の固定資産税が3分の1に減額されます。
ちなみに、耐震補強リノベーションは住宅価値を高めることになりますが、耐震改修促進税制に該当していなくても、固定資産税が上がることはありません。
リノベーションした際の減価償却について
減価償却とは、建物の購入代金を一度に経費として計上するのではなく、耐用年数の期間中において分割して毎年の経費として計上することです。一般的に、耐用年数が短いほど減価償却した際に一度に費用として計上できる金額は大きくなるため、節税メリットも大きいといわれています。
リノベーションなどによって建物の価値や耐久性を高めた場合では、原則として新たな資産を取得したと解釈され、改めて減価償却の計算を行う必要があります。
減価償却を行う際の耐用年数について、リノベーション費用が不動産の購入価格の50％を超える場合には新築同様として計算されますが、50％以下の場合は以下の簡便計算によって算出されます。
中古資産に費やした全費用÷（中古資産の取得価格/取得した際の耐用年数）＋（リノベーション費用/法定耐用年数）
たとえば、中古物件の取得価格が1,000万円、リノベーション費用が300万円、取得した際の耐用年数が20年、法定耐用年数が40年とすると、リノベーションにかかる耐用年数は以下のように計算されます。
1,300万円÷（ 1,000万円 / 20年 ＋ 300万円 / 40年 ）＝ 22.6
つまり、上の例では300万円の費用を22.6年で減価償却することが可能となります。耐用年数は短いほど節税メリットが大きいため、リノベーション費用は不動産価格の50％に抑えることで節税効果が高くなると言えるでしょう。
コストと税金に注目しよう
リノベーションでは大規模な工事が必要となることもあり、大きな費用がかかります。しかし、税金についてしっかり理解しておくことで、固定資産税の減額や減価償却による費用の計上から、最終的なコストは低く抑えることが可能です。
リノベーションする際は費用についてしっかりと考え、予算の範囲内で余裕を持って行いましょう。
