不動産投資でワンルームマンションを選ぶと失敗する？
不動産投資を始めるにあたりワンルームマンションはサラリーマンに根強い人気があります。融資も受けやすく営業マンの話すメリットに背中を押され、購入に至るケースが多いです。しかし、不動産投資においてワンルームマンションを選ぶと高確率で失敗するという意見もあります。ワンルームマンション投資はやるべきではないのでしょうか。
本記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、失敗する理由と成功させるためのポイントを考察していきます。
これから投資を始める前に、しっかりと理解して失敗を回避してください。
不動産投資でワンルームマンションを選ぶメリット
投資用不動産としてワンルームマンションを選ぶメリットから考えていきましょう。
ワンルームマンションは、他の不動産と同様に現物資産であるため、インフレの際には価値が上がります。マンションやアパートの一棟買いや戸建住宅より安価ではあるため、サラリーマンでも始めやすいのはメリットです。
立地がよく入居者がつきやすい物件の場合、家賃が入り続けます。ローンが完済し終わったら、老後の年金代わりにすることもできます。サラリーマンがプラスαの収入を期待するならば、ワンルームマンションを選ぶ気持ちもわかります。
さらにワンルームマンション投資は、銀行融資も受けやすく、頭金が用意できなかったとしても所有できる点はメリットと言えます。そして、不動産を取得する際に発生した費用を経費として盛り込めるため、節税につながる可能性もあります。
ほかにも細かなメリットはでてくるでしょう。しかし、これらのメリットが大きいか、ワンルームマンションを所有するリスクと見合っているかは細かく見ていく必要があります。
次に、ワンルームマンション投資は失敗する理由も知っておきましょう。
ワンルームマンション投資は失敗する？その理由は？
ワンルームマンション投資が失敗すると言われている理由は、収益性の低さです。ワンルームマンションは新築であれば、2,000～4,000万円です。アクセスの良さ、駅からの距離、利便性など様々な要因から値段は決まります。
しかし、不動産価格に比べて家賃が低すぎるため、利回りも悪化します。ローンや修繕積立金など支払ったら手元に残るお金など数千円程度まで下がってしまいます。入居者がいて、毎月の家賃収入が数千円ということは、少しでも空室期間があった場合、家賃収入のトータルは赤字になってしまいます。
さらに新築物件は、通常より不動産価格が2～3割程度高く設定されていることもダイレクトに響きます。新築はそれだけで家賃を高く設定しやすく、入居者もつきやすいものの、数年で出ていってしまった場合、同じ家賃設定では募集しにくいのです。初期の割高料金を回収できずに毎月の支払いは続きます。また、頭金ゼロ物件など手元にお金がなくても入手できる不動産は、フルローンや諸経費までも別枠で借りるオーバーローンを組むと毎月赤字のまま何年も過ごすことになります。
確かにローンが払い終わったらプラスに転じるため、老後の年金代わりということは成り立ちます。しかし、不動産投資という観点ではトータルでマイナスになる可能性があるため、失敗と言えるでしょう。
数字にすると失敗（マイナス）が明確になる
新築でも中古でも、数字にするとより明確になります。営業マンから出される収入予測もありますが、空室リスクに関してあまり考慮されていないこともあり、現実味のない数字です。
単純に2年更新の家で更新後2ヶ月間空室になる場合、25ヶ月のうち2ヶ月は空室となります。空室率は8％（入居率では92％）となります。この数字は現実的にありえるし、どんなにいい物件でもクリーニングや新しい入居者が入るまでのタイムラグを考えると理想的数字です。
入居率で考えると80％程度で考えるのが現実的な数字です。
では、比較的新しい中古ワンルームマンションでシミュレーションしてみます。
【シミュレーション用参考物件】
- 世田谷区三軒茶屋駅より徒歩3分
- 築13年のSRC物件
- 専有面積28.42㎡（バルコニー面積：2.25㎡）
- 価格：2,550万円
- 利回り：6.11％（家賃13万円の場合） ※参考家賃：11.7万円～13万円
- 管理費：6,000円（家賃の5％）
- 修繕積立金：10,000円
- 融資想定：2,730万円（不動産価格に取得時諸経費を合算） ※仲介手数料や登記費用、不動産取得税なども上乗せ
- 融資期間：30年
- 融資金利：2％
- 返済額：10.1万円／月
13万円（家賃）－10.1万円（返済額）－6,000円（管理費）－10,000円（修繕積立金）＝13.000円（月々の残り）
ここから、税金（固定資産税＋都市計画税）や火災保険も必要経費としてかかります。固定資産税や都市計画税は、所有する不動産の価値によって変わってきます。ワンルームマンションの固定資産税＋都市計画税を年間10万円、火災保険を年間2万円と仮定すると、月1万円がさらに上乗せされます。
実質的な家賃収入は3,000円となります。
月々の家賃、13万円は相場と同等ですが、高めで設定していますし、築年数が増えた場合、家賃はもっと下がります。章の冒頭で書いた、2年に1度、更新の度に2ヶ月程度の空室が発生するだけで、マイナスになることは明白です。
ワンルームマンション投資を成功させるにはどうすればよいか
ワンルームマンション投資の場合、物件の取得費用が高くなってしまうと必然的に利回りも低くなるため、ほとんどの可能性で失敗します。では、ワンルームマンション投資のすべてが失敗してしまうのでしょうか。
ワンルームマンション投資で成功した事例もあります。
ワンルームマンション投資で失敗する場合の多くは、物件の取得費用の高さと、築年数による家賃の低下（利回りの悪化）です。取得費用を安くし、家賃が築年数相場より高くても住みたいと思われるようなリノベーションを行えば、可能性はあります。
しっかりとした需要があり、周辺物件と差別化が図られているならば、魅力的に映り入居者を獲得するハードルは下がります。
法的耐用年数の観点から、鉄筋コンクリート造であれば47年間あります。つまり、鉄筋コンクリート造であれば、築年数が30年程度経過したとしても、まだ15年程度は価値があるということです。さらに言うと、築年数以上に躯体がしっかりしている物件が狙い目です。
法的耐用年数を超えたとしても家賃が0円になるわけではなく、十分住めるのであれば相場通りの家賃は見込めます。
そのため、ワンルームマンションから人が住みたくなるような間取りにリノベーションする必要があります。例えば、バス・トイレ別の物件であれば、人気がでますし、家賃は高くすることができます。
また、キッチンや室内洗濯機置き場が、部屋の隅に置かれているならば、簡易的な壁を作り、見えなくすることでオシャレに映り、入居者の満足度はあがります。
都心はどうしても部屋が狭くなるため、空間を上手に使うことがおすすめです。天井が高いならば、ロフトを追加する。高いところに棚をつくるなど、入居者が住みやすくなるリノベーションもいいですね。
あとは、部屋の雰囲気もオシャレかつ高級感を出すことで、入居者のハートを掴むことができます。築年数が経った部屋は、どうしても昔ながらのシンプルな部屋をイメージします。
しかし、内覧の際にすぐにでも住みたくなるようなリノベーションを行えば、家賃を上げることに成功できます。
もし、ワンルームマンション投資を行うならば、リノベーションも加味した金額を不動産取得予算として考え、高い利回りの物件を生み出してください。
まとめ
不動産投資でワンルームマンションを選ぶとほとんどの確率で失敗します。それは、物件の取得費用が高額になるものの、その分を家賃として上乗せできないためです。毎月の支払い（返済や管理費、修繕積立金）などを加味すると手元に数千円程度残り、それも税金や保険で消えてしまいます。
さらに年月とともに家賃相場も下がるため、ほとんどのケースでマイナスになります。
ワンルームマンションで成功しやすくする為の方法は、立地や環境がよく割安の中古物件を購入し、リノベーションをして価値を高めることです。
リノベーションで、バス・トイレを別にすることや、見せたくないものを隠すこともできます。入居者の満足度を上げることで、長く住める物件に早変わりするでしょう。
ワンルームマンション投資を考える際は、リノベーションも合わせて考慮するといい物件に生まれ変わるため、成功する確率は高まります。
