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不動産投資で安定収入を上げようと思ったら、客付けして入居率を高めることが大切です。入居者のニーズの把握に努めたり、物件選びや室内設備を整えたりと、さまざまな工夫が必要となってきます。また、建物管理の良し悪しが客付けに大きく影響を及ぼします。今回は、不動産投資で見落としがちな「管理」の工夫について紹介します。

客付けで満足してはいけない

物件が良くても入居者が集まらなければ家賃収入は得られません。つまり、不動産投資で最も力を入れるべきは「客付け」といえるでしょう。不動産投資では、市場調査から始めるのが一般的であり、エリア、環境、利便性、間取り、賃料など、借り手のニーズを把握します。そして、ニーズにあいそうな物件を探して購入し、場合によっては、間取りや内装などの面でリノベーションを行います。

借り手のニーズと物件の条件が一致して、自分の物件に入居者が入ってくれれば、ひとまずは安定収入が見込めます。入居者が退去した場合でも、客が付きやすい物件を所有していれば高い入居率を維持することが望めるでしょう。

そのために、先に述べた市場調査・物件探し・リノベーションが重要になるわけですが、不動産投資は客付けしたら終わりというわけではありません。不動産「投資」という言葉のとおり、投下した費用を回収し、利益を出さなければなりません。さらにいえば、不動産「経営」をしていくには、長期にわたって入居者に住み続けてもらうことが重要となってきます。

入居者が長く居続けたいと思うには建物全体の管理も重要

入居者に長く住み続けたいと思ってもらうには何が必要なのでしょうか。それは、生活の根幹ともいえる「過ごしやすさ」です。安心して住み続けられるというのは、決して立地や室内の快適性だけから生まれるものではありません。

たとえば、エントランスが常に清潔であることや、自転車置き場では自転車が整然と並んでいること。入居者同士のトラブルもなく、仮に問題が発生してもすぐに対処してくれること。そのようなマンション全体の「管理」の良し悪しが、過ごしやすさといった生活満足度に大きな影響を与えます。

マンション一棟を経営する場合、専有部分に気をとられ、共有部分や付属設備等の管理については案外後回しにしてしまうものです。エントランスや廊下、階段、自転車置場などの清掃状況、エレベーターやオートロック設備、消火設備などのメンテナンス状況、ケーブルテレビやインターネット設備など、共有部分を含めた建物全体の管理が適切にされていることが重要です。

家賃収入を上げる維持管理のポイント

入居者が「住みたい」と思える物件で、「住み続けたい」と思える管理がなされていれば、家賃が近隣物件より少し高くても借り手はでてくるでしょう。では、どのような維持管理を心がければいいのでしょうか。

ポイントは日常の清掃やメンテナンス状況です。建物自体は時の流れとともに老朽化していくものですが、日頃から清掃やメンテナンスが行き届いていれば、劣化の流れがスローになります。なにより、管理状態や入居者のマナーの良さを推測できるでしょう。

トラブル対応も大切なポイントです。エレベーターが動かない、警報が鳴っているなどのトラブルが発生した時に、24時間365日受付できる連絡窓口があることや、専門業者が現場に駆けつけてくれる体制が整っていることは、その物件に住む際の重要な選択基準になります。

また、水漏れする、水が出ない、騒音がするなどのさまざまなトラブルに対しても、入居者からの連絡を受けすぐにオーナーに連絡、対処してくれるということも住み続けることへの安心につながります。

良い管理業者はどういう会社？

家賃収入を高めていくためには管理が重要なポイントですから、質の高い管理を行ってくれる業者を選ばなければなりません。上記のポイント以外にも、入居者募集審査や退去時の原状回復業務などに注目してみましょう。

入居者によっては部屋の扱い方や家賃支払でトラブルが発生することもあるため、未然に防ぐためには審査が大切です。退去時には原状回復や徹底したクリーニングを行ってくれることが、次のスムーズな入居につながります。そのような徹底した管理を市場にアピールしてくれる業者なら、さらにいいのではないでしょうか。