不動産投資に失敗するケースの特徴とは？事例から学ぶ
不動産投資を始めるにあたり失敗するケースの特徴を知っておくと物件を購入する前段階で未然に防ぐことができます。不動産はどうしても大きな買い物になってしまうため、初心者こそ慎重になった方がいいでしょう。
事例を確認し、同じことが起こりそうだとイメージしてしまったら投資はやめておきましょう。失敗を回避できます。不動産投資は、投資と名がついているものの実際は事業や経営と同じです。
これから不動産投資を始めようと考えている人は、できる限りの失敗事例は頭に入れておくと良いでしょう。そこから、失敗のパターンや特徴が見えてきます。さらには、営業マンとの商談の際に投資対象となる物件に対して色々と議論ができるでしょう。
不動産投資は成功ばかりではない
実際のところ不動産投資は、どれくらいの確率で成功するのでしょうか。何をもって成功とするかは、個々の目的によって異なります。
所有する不動産の家賃収入だけで生活ができる状態を創り出すのは、10％以下と言われています。不動産投資家としての成功を目標とするともっと低いでしょう。
しかし、不動産収入からローンや修繕積立金が賄うことができ、年間収支の黒字が長年にわたり続いていくことを目標とするならば、成功確率は30％程度と言われています。年間収支がマイナスにはなっているものの、節税に繋がり本業と損益通算してプラスに転じている状態を目指すならば、50％程度の成功確率と言われています。毎月のキャッシュフローは赤字だけれど、ローンが払い終わったら、年金代わりとして家賃収入が期待できることを成功とするならば、成功確率は70％程度まであがります。
自身の目標によって成功の定義は変わります。目標達成と見合わない投資を行うと失敗してしまいます。
自分が欲しい結果に見合った努力をしていくことが、不動産投資においても必要です。
逆に不動産投資における失敗の定義はどうでしょうか。不動産投資を行って破産してしまうのは、誰もが納得する失敗のケースですが、ここでは毎月のキャッシュフローがマイナスという状態を失敗と定義して考えていきましょう。
次に失敗のケースとその特徴を考察していきます。
不動産投資に失敗するケースの特徴とは？
不動産投資は「投資」である以上、お金がひとつの指標となります。不動産投資の場合、毎月得られる収入もそうですが、年間通しての利益、そして売却することになったらトータルでの収支はちゃんとプラスになっているかも加味する必要があります。
特に売却しようと思って査定したところ、購入時より大幅に価値が低下してしまい、売るに売れない状況になってしまった結果も失敗です。
失敗するケースは、お金が絡んでいる状況が多いので、それぞれを見ていきましょう。
失敗するケース①：収入予測とリアルの乖離
実際に不動産を購入する前に、収入予測を立てます。営業マンからもレポートとして提出されるでしょう。どういった情報をもとに、予測が立てられたかは不明ですが、あまりに現実的ではない予測が立てられた際に、しっかりと判断できるかが重要です。
そして細かく予測が立てられたとしても、思惑通りにことが運ぶわけではありません。実際に不動産経営を始めてみたところ、なかなか入居者が現れないことや原因を究明したら、家賃設定が地域の相場より高く設定されていたなど起こりえます。
投資である以上、お金の側面が強く、シミュレーションが甘かった、営業マンが持ってきた資料を鵜呑みにしてしまったなどあります。
失敗するケース②：購入時の不動産相場が平均以上に高かった
不動産からの収入が黒字化できているのであれば、問題はありませんが、利益が数千円程度ではうまみよりリスクの方が高くなります。理由としては月日が経てば家賃相場も下がります。家賃を下げてはじめて入居者が現れたということも十分あり、所有し続けても美味しくないという物件に変わってしまいます。
不動産を所有し続けるリスクを解消するために売却しようと思ったら、買ったときの相場よりかなり下がったケースも耳にします。
これは、購入時の相場が通常の不動産相場よりディベロッパーの利益を確保するため、かなり上乗せされていたのが理由です。相場より高いため、家賃設定も高くせざるを得ませんし、周辺の似たような物件より高くなってしまうため、入居者が現れにくくなります。
失敗するケース③：十分な初期費用を用意できずに高額なローンを組む
不動産投資をするにあたって、十分な初期費用が用意できない場合も経営が苦しくなります。
確かに、不動産投資の魅力は、自分の手持ち資金以上にレバレッジを利かせられることです。しかし手元資金がなくても、ローンの審査が通ってしまい、購入できてしまう場合もあります。サラリーマンや公務員など、安定した収入を持っている人なら誰でも起こります。
頭金がゼロなので、毎月のローンの支払いが高くなります（金利が高い金融機関しか利用できないことも）。確かに手元にお金がない人からすれば、貯蓄する時間の短縮になります。
毎月の支払いが多いため、入居者がいるときも綱渡りで、空室になるとたちまち破綻の道へ進んでいきます。
どのような失敗事例がある？
不動産投資における失敗事例を知っておきましょう。同じような失敗を回避できるかもしれません。
入居者募集の大変さ。広告費が利益を圧迫
家賃収入にダイレクトに響くのが空室リスクです。長く住んでいて欲しいというのは願望でもありますが、就職や転勤など、ライフスタイルの変化で入居者が出ていってしまうことはいつでも起こります。
一度空室になっても、すぐに申し込みがあればよいですが、1ヶ月以上空室が続くと不安になります。入居者募集のために高額な広告費を請求され、利益が圧迫します。
空室リスクの対処について、不動産購入前にはイメージしにくい内容です。しかし、お付き合いする管理会社によっては、客付けと言われる入居者募集に強い業者もいます。募集に強い管理会社を味方につけると良いでしょう。
不動産を所有した後のことも考えておくと失敗は防げます。
不動産会社や営業マンと連絡が取れない
どの不動産会社や営業マンから購入するのかをこだわった方が良いです。中には、売り逃げと思われるような行為をする悪徳業者もいます。
売るまでは熱心だけれど一度契約が決まってからは、自己責任論ばかり言い張り、オーナーが泣き寝入りするしかない状況もあります。
最初から割高な物件を売ろうと考えている業者もいるため、気をつけてください。提示された数字や不動産価格、家賃相場など、細かいところまで見て、失敗を回避しましょう。
利回り重視で中古不動産を選んだらリフォーム代で大きな出費に
新築物件より中古物件のほうが不動産価格は安いため、利回りが良くなります。提示されている利回りは、表面利回りであることが多く、実際に人が長く住み続けるためには、リフォームや修繕が必要です。
思った以上に修繕やリフォーム費用がかかってしまい、安い買い物が結果的に高くなり、中古物件の良さが失われてしまった失敗事例があります。
購入前にしっかりとした見積りを取っていくと良いでしょう。お金をかけたからといって、その分を家賃に上乗せできるかは、周辺相場とも兼ね合いもあります。
ファミリータイプのマンションの場合、取得費用がワンルームの5倍だったとしても、家賃が5倍になるわけではありません。このあたりの注意も必要です。
まとめ
不動産投資に失敗するケースの特徴は、どれもお金にまつわることが多いです。もちろん、不動産相場やローンの支払いなど知識不足によって引き起こしている原因もあります。
知識不足だからこそ不動産業者や営業マンに好きなようにされ、損する結果になりがちです。
ローンを組むならできるだけ金利を安く、長期的に支払いが続いていくため、安定した収益が見込める物件を選んでいくことが重要です。
日頃から準備をして、失敗が回避できそうな不動産と出会ってください。そのためにも、多くの失敗事例はとても参考になります。
