不動産投資の初心者向け！中古物件と新築物件それぞれの投資の特徴とは

2021.4.29

これから不動産投資を始めようと考えている初心者は、まず何から知識を身につけたほうが良いのでしょうか。新築物件のみに絞って考えたほうが良いという意見もありますが、数は少なく割高になりがちなため、どうしても選択肢が狭まります。では、中古物件まで広げてみたらどうなのでしょうか。

不動産投資初心者には中古物件は新築物件以上に知識が必要であるため、ハードルが高いと思われがちです。しかし特徴を押さえておけば、大きく失敗することはないでしょう。

本記事では、不動産投資初心者が知っておきたい中古物件と新築物件における、それぞれの特徴を紹介します。もし、これから不動産収入を得たいと考えているならば、しっかりと理解しておきましょう。

不動産投資の初心者にとって物件選びは重要

不動産投資初心者が一番に知ってほしいことは、物件選びです。地域はもちろん、周辺の住環境や利便性、建物自体の構造や耐久性など、ある程度理解できるようになれば、収益性の高い物件を見つけられるでしょう。

日本国内においては、比較的新築物件の情報が出回りますが、潜在的な数が多いのは中古物件です。特に選択肢の幅をもたせようとすると中古物件の方が幅は広くなります。

物件選びに成功すると、長年保有することを考えても、5～10年で売却することを視野に入れても利益を生み出すことが可能です。

不動産投資において物件選びは最重要と言えるほど、初心者にとって大切なことですので、しっかり理解しておきましょう。もちろん、不動産投資を経験しある程度の知識が身についたとしても、初心に返って「物件選びが基本かつ重要」だと再認識すると良いでしょう。

中古物件と新築物件の投資にはそれぞれどのような特徴がある？

不動産投資における中古物件と新築物件の特徴について知っていきましょう。今の自分にとって、どちらの投資を行った方が良いのかしっかり見極めましょう。

中古物件の特徴：メリットやリスクは？！

中古物件の特徴として、メリットやリスク、そして選定基準などを知っておきましょう。

一番のメリットとして考えられるのは、販売価格が安いことから、結果的に利回りも良くなります。【販売価格が安い＝潤沢な資金がなくても取得可能】であり、不動産投資を行う上で必要な頭金があれば、資金面での参入障壁は下がります。

不動産投資においてフルローンという選択肢もありますが、空室リスクや月々の返済額が利益を圧迫するため、経年による家賃相場が低下した途端、マイナスに転じてしまいます。

不動産は、構造による法的耐用年数が定められており、築年数によって価値が下がっていきます。もちろん、法的耐用年数を超えたとしても価値がゼロになるかと言ったらそうではなく、土地以下にはなりません。また、築年数が古くても十分に管理されて、住める状況なら、相場以上の値段がつくこともあります。

築年数による相場の下落率がどれくらいかは、建物や立地条件などによって変わります。しかし、築年数に比例して下がっていくわけでもなく、築20年を過ぎると下落率が緩やかになっていきます。

そのため、築20年と築30年では、査定額にほとんど差がないようです。築40年を超えると、さらに落ちますが築年数20年までの下落率よりは緩やかです。

中古物件といっても幅は広いですが、築20年程度の物件を中心に見ていくことが良いでしょう。

中古物件のメリットとして、利回りの良さもあげられます。利回りの計算は【年間の不動産収入÷不動産の購入価格（表面利回り）】もしくは、【（年間の不動産収入-年間の経費）÷（不動産の購入価格÷購入にかかる諸経費）（実質利回り）】で計算されます。

不動作取得にかかる金額が低ければ低いほど、利回りは高くなります。新築物件の場合、良くても4～5％程度の実質利回りですが、中古物件ならば、15～20％の実質利回りの物件とも巡りあえる可能性もあります。

購入価格の割に、家賃相場をそこまで下げなくて済むため、中古物件に美味しい投資先が眠っている可能性が高くなります。

中古物件のリスクとしては、設備等の劣化が見えないことです。購入してから、修繕箇所が見つかり、リフォーム費用が追加で発生してしまったというケースもあります。その場合、入居者を募集できなくなるため、必然的に空室になってしまいます。

スタートの段階で資金的に辛くなってしまうこともあるため、過去の修繕履歴や修繕予定などの情報を確認しておくと良いでしょう。

新築物件の特徴：メリットやリスクは？！

新築物件の特徴としては、自己資金が少なくても購入することができること、そして修繕費用の負担がないということです。また、新築プレミアムという言葉があるように、比較的入居者もつきやすく空室になりにくいというのもメリットと言えるでしょう。

空室になりにくいのは、新築の分譲マンションが利便性の良いところに建てられることが多いため、10～20年近く所有することを想定しても、空室リスクは低いと考えられます。

新築物件は、資産価値が高く銀行の融資がつきやすいです。もちろん購入者の属性によって変わってきますが、頭金ゼロで買えるケースもあります。その場合は、支払いが大変になるため、できる限り頭金は用意した方が良いですが、手元資金は無いが、不動産投資をはじめたいと考えている方にとってはありがたいことでしょう。

そして新築物件は、経年による相場価格の下落はあるものの売却することで利益が得られるケースもあります。日本の都市圏はアジア諸国から注目を浴びていることもあり、これからさらなるインバウンド需要が増える可能性があります。需要が増えれば、想定では下落していても、需要と供給の関係から思った以上に下がらない可能性もあります。

不確定要素は強いですが、ひとつの可能性として見ておくと良いでしょう。

新築物件のデメリットは、利回りが低くなりがちなことです。新築物件の場合は、相場以上の値段がついていることが普通で、家賃の想定も一部考慮されて計算されます。しかし、不動産価格と家賃を対比してみると判りますが、やはり割高です。さらには、新築プレミアムとして想定された家賃で募集したところ、集まらない可能性もあります。

その場合、さらなる利回りの悪化を招くことになります。

中古物件、新築物件それぞれの特徴やメリット・デメリット、リスクなど存在し、何を許容するかが大事です。

不動産投資の初心者はどちらを選ぶべき？

不動産投資初心者は、中古物件と新築物件のどちらを選ぶべきなのでしょうか。特徴が違うことから、メリット・デメリットや保有リスクも変わってくるため、一概にこれとは言えません。

しかし、どのような戦略で不動産投資を行っていくかを考えていくと選び方が変わります。それほど不動産に関する勉強や知識を身につけないでも不動産収入が欲しい場合は、新築物件の方がおすすめです。

賃貸経営で生計を立てていきたいと考えているならば、中古物件の方がおすすめです。その分、不動産にまつわる知識などが必要になります。マンションやアパートなど住居用投資不動産は、購入したら終わりではなく、住む人のことを考える必要があります。その視点を持つことで、築年数によって下がった家賃もリノベーションという方法で、高い水準に持っていくことも可能です。

初心者であれ、不動産投資に対するスタンスはある程度持っておくと良いでしょう。物件の選び方が変わっていきます。