不動産投資の成功には空室対策が重要。その方法とは？

2021.5.6

不動産投資を成功させるためには空室対策が重要です。オフィスビルであれ、アパートやマンションであれ、借り手が存在してはじめて賃料が発生します。管理会社との契約でサブリースなどの保険的な意味合いの家賃収入もありますが、利益を生み出していない不動産は将来的に破綻してしまいます。

では、どのような空室対策を行えば良いのか気になりますね。本記事では、不動産投資で成功するために必要不可欠な空室リスクを下げるポイントを解説していきます。

不動産投資は、実際に投資する前から始まっています。長く借りてもらうために、オーナーとして何ができるのでしょうか。

なぜ不動産投資の成功に空室対策が重要なのか

不動産投資を成功させるために、なぜ空室リスクの対策が必要なのでしょうか。あらためて重要性を理解しておきましょう。

不動産投資における収入は2つしかありません。賃貸で家賃収入（インカムゲイン）を得ていくか、不動産そのものを売却し、売却益（キャピタルゲイン）を得るかです。インカムゲインは入居者が居てはじめて発生しますし、不動産の魅力もどれだけ家賃収入を得られるかで評価が変わります。

インカムゲインにせよ、キャピタルゲインにせよ、空室期間が長ければ、家賃収入そのものが減ってしまいます。

願わくばいつまでも入居していて欲しいですが、借りている人のライフスタイルの変化によって、退去してしまうのは仕方ありません。すぐに新たな入居者が見つかる様な魅力的な不動産であれば良いですが、状況によっては長らく空室が続いてしまうことも考えられます。

不動産投資を行う際にローンを組んだ場合、空室が続くことによりマイナスの収支になってしまいます。つまり自分自身で補填する必要が出てきます。それが広がると破産にも繋がってしまいます。そうならないためにも適切な空室リスクの対策が必要なのです。

空室対策にはどのような方法がある？

空室対策について考えていきましょう。実際にどのような方法があるのでしょうか。空室対策は不動産の選定時にできることと不動産取得後にできることに分かれます。

物件購入前にできる空室対策：エリアや立地、建物や間取りの検討

購入を検討している不動産の選定時にできることは、主に立地です。建物や設備がターゲットとマッチしているのかしっかり考えていく必要があります。

例えばファミリー向けであれば、駅から少し離れていても広くて快適な住環境が整っているならば住みたいと感じる人がいるでしょうし、単身者であれば都心のターミナル駅より徒歩5～10分圏内で、かつスーパーやコンビニなどが近ければ快適な生活を送ることができるでしょう。

また建物の管理状態や間取りにおいても入居の付きやすさが違います。

建物の管理状態が良好な方が長く住めるだけでなく、生活する人の視点でも安心度が増します。さらに綺麗に使おうと心がける様になるかもしれません。

間取りや内装に関しては、新築物件であれば現代のトレンドに合わせたデザインをしています。しかし、中古物件であれば、建てられた当時の時代遅れなトレンドで造られています。時代の変化とともに入居者の好みが変わってきており、一例として今ではユニットバスよりバストイレ別の方が好まれます。

この様に物件購入前からしっかりと選定することが空室対策にも繋がります。

物件購入後にできる空室対策：時期や周期に合わせた家賃設定や建物の管理面

物件購入後にできる空き家対策もあります。空室になってしまった後の対策として、これまでの家賃設定で新たな入居者が来るのかどうかです。家賃相場は、築年数によっても変わってきますが、時期的な需要と供給のバランスでも決まります。

繁忙期と言われている新生活の準備の時期（1月～3月）であれば、家賃を落とさずとも入居者が現れるかもしれません。ゴールデンウィークが過ぎると落ち着きはじめ、6月に入ると閑散期になります。梅雨の時期は特別な理由がない限り入居者が出ていくことも入ることも稀です。この閑散期の時期には家賃を落とすことを検討しても良いかもしれませんね。

そして、8月になると秋の新生活の時期になるため、需要が高まります。下げた家賃を元に戻しても良いかもしれません。家賃設定は、収入にも響くため必要以上に下げると利益を出せなくなってしまうため慎重に考えてください。また、周辺の競合している物件情報をキャッチすることで、有利な家賃設定にすることができます。

不動産の管理においても物件購入後にできる空室対策です。

所有する物件の管理は、おそらく自分で行わず管理会社へと委託します。管理会社においても良し悪しがあり、サービスの度合いによって入居者が住み続けたいかどうかが変わります。日々の清掃や定期的な点検、ちょっとした修繕に対してどのような対応が行われるかによって、住人からみて気持ちよく住めるかが変わってきます。

物件の管理は、管理会社へ丸投げするのではなく、どういった業務が発生するのかをしっかり理解し、各種管理状況を確認すると良いでしょう。細かいところでは、家賃集金やクレーム対応、入居者が出ていった後のクリーニング、新たな入居者を募集する際の情報掲載など様々です。また、管理会社によって新たな入居者を探す客付けが得意な会社もあります。空室になった後の対応などはきっちり確認しておきましょう。

空室保証・サブリースも空室対策のひとつ？！

空室対策のひとつとして、サブリースを選択する不動産オーナーもいます。サブリースとは、不動産の管理会社が借り上げ、空室になったとしても毎月の家賃を保証する内容です。

保証金として一部管理会社に支払うことになるほか、契約内容によって定期的な家賃の見直しなど行われます。各種条件や契約内容は管理会社によって異なります。しっかりと確認の上、サブリースの活用も視野に入れておくと良いでしょう。

現代のトレンドと合わないデザインならリノベーションも検討しよう

入居者が現れている状況なら良いものの、時代の変化とともに魅力的な物件は変わってきます。新築物件だったとしても10年経てば、10年前のトレンドです。もちろん、築10年程度では、人気が落ちることはありませんが、築20～30年くらいの中古物件ならば、リノベーションを行い、魅力的なデザインや間取りへと作り変えましょう。

リノベーションは、下がった家賃相場を引き上げることにもつながるため、予算と相談しながら計画しましょう。

また、ターゲットをしぼった特化型のリノベーションもおすすめです。特定の趣味を持っている方は、住む部屋にもこだわります。少し高くても必要だから借りるという方も居ます。例えば、ペット可にして、その中でも猫に特化した部屋づくりをする。音出しや声出しができるように防音面を強化するなど、特化型のリノベーションもおすすめです。

利用者の心理を理解し、かつ需要と供給のバランスが崩れていれば、空室対策として効果的です。

空室対策に関する注意点とは

取り上げたように空室対策はいくつもあります。対策ごとの注意点はあるのでしょうか。

立地に関しては、周辺環境の都市開発計画を理解しておくと良いです。不動産を所有すると、5～10年もしくはそれ以上の期間保有することになります。つまり、10年も経てば周辺環境は変わってしまいます。良い方向に進めばよいのですが、悪い方向に進んでしまっては、不動産の価値が下がります。

家賃に関しても、閑散期だからといって下げてしまうと入居者は現れるものの、低い家賃のまま入居するため、いきなり引き上げるわけにもいきません。利回りが悪くなる要因です。デメリットがあることも理解しておきましょう。

さらにサブリースに関しては、良い側面もありますが、建物の経年劣化による家賃相場の低下に伴い、管理会社から家賃の引き下げの打診が行われる可能性もあります。その場合、拒否すると契約解除の様になってしまい、受け入れざるを得ない状況になります。サブリースにもデメリットがあることを理解し、必要があれば採用するようにしましょう。