中古のリノベーション物件と新築物件の利回りはどのくらい差がでる？

2021.4.29

不動産投資では利回りが非常に重要なポイントとなりますが、中古のリノベーション物件と新築物件ではどれくらい違うものなのでしょうか。それぞれの試算結果や計算方法について知っておきましょう。また、利回り以外に注意すべきポイントについても同時に紹介いたします。

利回りとは

利回りとは不動産投資における物件の投資効率を図る指標のことで、状況に応じて以下の2種類の計算式が用いられます。

実質利回り＝(年間収入－年間支出)÷購入価格×100
表面利回り＝年間収入÷購入価格×100

このなかで投資効率を最も正確に把握することができる指標は「実質利回り」です。「表面利回り」は費用や支出、年間収入などを把握することができない場合に利用されますが、単純に利回りと表現されている不動産の広告などでは、どの種類の利回りなのか確認しておく必要があります。

たとえば、物件価格7,000万円、家賃5万円、全10室（満室）、年間経費100万円のアパートを経営する場合、それぞれの利回りを計算すると以下のような違いがでてきます。

実質利回り＝(年間収入600万－年間支出100万)÷購入価格7,000万×100＝7.1％
表面利回り＝年間収入600万÷購入価格7,000万×100＝8.5％

実質利回りは実際に経営しなければ計算が難しいことが多いため、不動産を購入する際の目安としては表面利回りが多く活用されています。また、利回りは年間収入から算出されるため、建物の劣化などによる家賃収入が下がるにつれて、利回りは徐々に下落していく傾向にあります。

新築とリノベーション物件の利回り

一般的に、リノベーション物件は新築と比べて購入価格が安いため、利回りが高くなる傾向にあります。たとえば、東京都葛飾区新小岩駅周辺では、以下の条件の2つの投資用物件を見つけることができました。

新築……価格1億2,800万円、想定年間収入739.0万円
リノベーション物件（築46年）……価格5,500万円、想定年間収入479,6万円

このとき、表面利回りは新築が5.77％、リノベーション物件が8.72％と大きく差があることがわかります。次に以下の年間支出を想定して実質利回りの試算を行います。

修繕費：家賃の7％
広告費：家賃の5％
管理費や清掃費：家賃の8％

さらに、リノベーション物件では家賃が毎年1％下落、空室率10％の想定とすると、実質利回りはそれぞれ以下のようになりました。

● 新築
実質利回り＝(年間収入739万－年間支出148万)÷購入価格1億2,800万×100＝4.85％

● リノベーション物件（5年目）
実質利回り＝(年間収入410万－年間支出95万)÷購入価格5,500万×100＝5.73％

新築のメリットとして当初10年程度は修繕費が中古リノベーション物件と比較し少なく済み、かつ高い入居率が見込めることです。中古物件のメリットは新築と比較し安価（表面利回りが高い）に売買されることです。安価に購入した中古物件に追加投資を行い、リノベーションすることで商品としての価値を上げ、きちんと満室経営することが出来れば面白い投資になります。