中古マンションを女性向けにリノベーションする不動産投資
不動産投資に興味があり、中古物件をお探しなのであれば、まずはリノベーションをすることを考えてみましょう。安いからだけで中古物件を決めてしまっても、今後継続的に入居者がいるとは限りません。中古物件を賃貸する場合は、入居者がいなければ安定的な収入は見込めないのです。今回は特に注目が集まる女性向けのリノベーション物件について詳しく解説していきます。
1 築年数が古いマンションでもリノベーションで見た目を美しく
不動産投資として最近注目が集まっているのはリノベーションした中古物件です。築年数が古く、外装が築年数相当の年代を感じさせる作りであっても、リノベーションすることによって内装はまるで新築同様の部屋に変えることができます。最新の施工を施した室内はデザインや間取りも今のニーズに合わせて作っています。個性的な物件に仕上げることでほかとの差別化も図れるのです。賃貸探しをするサイトでは、リノベーションをした中古物件を探せるものもあり、新築物件に比べて賃料は安い割に新築同様の快適さを体感できますし、立地条件もよい物件が多いので人気が集まっています。
1-1．リノベーションとリフォームの違い
リフォームは“以前の状態に回復させること”を意味します。以前の設備が老朽化、破損、汚れがあった場合に当初の仕様に近い状態に回復させることです。一方、リノベーションは“以前よりも機能を充実させ、価値を高めること”を意味します。大幅に間取りやデザインを変えることで入居者からの注目度が上がり、資産価値も高まります。
1-2．リノベーションを活かせる物件探し
リノベーションのよさを生かせる物件を選ぶことも大切です。リノベーションでは大幅に間取りやレイアウト変更が可能ですが、窓や配管、天井などは変更することが難しいです。窓は風通しや日当たりに関係するので事前のチェックは必ず必要ですし、水回りの場所を左右する配管は移動させるとなると費用がかなりかかります。古い物件は天井が低いことが多く、流行の高い天井を施工するために天井板が取り外し可能かなども確認しましょう。
2 女性に人気のあるレイアウトやデザインに切り替えて入居者アップ
入居者をイメージし、ターゲットを絞って物件をリノベーションすることは入居者をアップさせるために大きなポイントです。自分がいいと思ったレイアウトや間取りでも、入居者に人気が出るかは分かりません。どんな人に人気があって、どのような作りにすればいいのかを専門家に相談することや、ニーズをきちんと確認してからリノベーションを業者に依頼しましょう。では、最近ではどのような人に向けたリノベーション物件が人気なのでしょうか？
2-1．入居者ターゲットを女性に絞る
リノベーション物件で最近注目されているのは女性にターゲットを絞ることです。リノベーションをする場合、間取りやデザイン性にもこだわりを持たせることが可能ですが、女性はつくりや設備に敏感です。また、女性は単身者で物件を選ぶ方もいますが、妻や母親の立場だったとしても発言権が強い傾向があります。リノベーションを施して、おしゃれで機能性の高い設備や間取りの部屋を手に入れられれば、発言権のある女性に気に入られ、入居者に困ることは少なくなるでしょう。
2-1．女性に注目されるリノベーション物件
女性が1番重要視するのが“水回り”です。キッチンは使いやすいか、収納はあるか。トイレは最新の設備なのか。お風呂はユニットバスではなく独立型なのか。譲れない条件の中に水回りの条件が含まれることは多いでしょう。また、部屋の雰囲気はカフェにいるような感覚の部屋が人気のようです。クロスの色を一部カラフルな色に施工することや、照明を間接的なものにすることもデザイン性を高めるでしょう。ペットが快適に飼える部屋や、防犯設備の充実さも付加価値としてポイントが高くなります。
3 リノベーション前提で投資金額を計算しよう
リノベーションには一定の料金がかかりますが、長期的に入居者が継続することを考えると損をするわけではありません。新築には及びませんが、賃料を高く設定することもできますし、ニーズに合った個性的な物件に仕上げることでほかとの差別化も図れます。投資目的で中古物件を所有するのであればリノベーションの金額を踏まえて資金調達をすることをおすすめします。
3‐1． リノベーション物件にかかる費用
リノベーションはどの程度変更するかによって金額が大幅に変わってきます。もちろん広さによっても金額は変わりますが、例えば一般的な60平米程度の2LDK物件であれば、居室のクロスの張替え、じゅうたんの変更であれば50万円程度。トイレや洗面所も変えるなら100万円ほどかかるでしょう。70平米程度の3LDKでは、同じようなクロス、じゅうたんの変更に加えキッチン、フローリングも200万円あれば変更できます。さらに、350万円ほどで浴室や洗面所、トイレなどの水回りも変更できます。予算が800万円ほどあれば、どんな間取りでも全面的なリフォームが可能です。しかし、リノベーションを気にするばかりに予算が大幅にアップして、せっかくの投資も家計を苦しめてしまうのでは元も子もないので、計画的に無理のないリノベーションを試みましょう。
4 不動産投資に注目が集まる理由
そもそも、何故今不動産投資をする人が増えているのでしょうか？金融機関に預貯金をしていても、低金利のためほとんど利息が付かない現状が続く中、株やFXなどで自己資金を運用する人はかなり増えています。中でも不動産投資は空室さえなければ、安定的な収入を毎月得ることができるので、将来の年金の不足を補う資金源として注目が集まっています。また、不動産投資では購入する物件を担保に資金調達ができます。これは、自己資金が乏しい方でも始めることができるので現役で仕事をしながら資産運用をする方も増えているのです。
4‐1． 不動産投資のメリット
不動産投資で得られる利益は2つあります。1つは購入した不動産を人に貸しだすことで得られる家賃収入利益。もう1つはと不動産を購入し、購入した金額を上回る額で人に売却して得る売却利益です。家賃収入は入居者がいる限り、安定した収入が見込めます。また、変動に左右され自身が介入できない株と違い、物件選びから不動産会社選び、売却も自分が大きく関わることができるので、自分の考え次第で利益をさらに上げることも不可能ではないのです。自己資金が少なくても、購入した物件や収益を担保に資金調達が出来るのも魅力といえるでしょう。
4‐2． 不動産投資のデメリット
不動産投資の場合、物件選びを誤ると、地価の下落などによって資産価値が下がってしまう可能性があります。また、賃貸にする場合、空室が続くと投資計画が狂ってしまいます。災害によって建物が倒壊、修理が必要になるリスクも否めません。さらに、不動産はすぐに現金化できないので急に現金が欲しい場合には役割を担えません。
5 まとめ
安定的な収入が見込めて、資金調達も比較的しやすい不動産投資は無理なく始められる投資の1つです。その中でも中古物件を貸し出す投資は人気です。しかし、安定的な収入が見込めるのは、あくまで入居者が常に絶えず、空室状態が続いていないことが前提です。どうすれば入居者が絶えない魅力的な物件に巡り合えるのでしょうか？ただ中古物件を探すのではなく、ニーズに合わせた物件を作り上げることです。大幅なリノベーションを施すことで、オリジナリティを見出し、新築マンションにも劣らない、個性的な物件を提案するのです。今回は中でも注目が集まる女性にターゲットを絞ったリノベーション物件をおすすめしました。不動産投資のメリット・デメリットを理解した上で賢く不動産投資をして、将来の貯蓄を増やしましょう。
