働く女性や忙しい主婦でもできる不動産のリノベーション投資とは？

2021.4.29

不動産投資は東京オリンピック開催が決まってから、盛り上がりをみせ、すでに大きな成果をあげたというはなしを聞くこともあるのではないでしょうか。動く資金が大きいので、一般の女性や主婦に不動産投資は難しいのではないかと思いがちです。でも、リノベーション投資なら小さな資金からでもはじめられる可能性がありますから、将来のために何かはじめたいと思っているなら知識を入れて置いて損はないでしょう。

1.リノベーション投資とはどのような方法？

リノベーションとは、もとある建物に手を加えて生まれ変わらせることです。リフォームと似ていますが、リノベーションではさらに性能をアップする、間取りを変更するといった大規模なものを指しています。単純に修繕する手の加え方よりも、魅力を高める工事を行うイメージになります。リノベーション投資は、リノベーションを施した物件に投資する不動産投資の手法です。

『リノベーション投資で利益を上げるしくみ』

不動産投資では、不動産を購入して貸し出して家賃収入を得ることと、購入額より高く売却したときの差額が主な収益になります。家賃収入は、どれくらいのお金が入ってくるか予定が立てやすく、事業性が高いのが不動産投資の魅力です。

リノベーション物件では、中古物件を買い取ってリノベーションして貸し出す方法と、リノベーションされた物件を買い取って貸し出す方法が主なやり方です。新築購入よりも、物件の準備にかかる費用を抑えやすいので、少ない資金投下で収益があがるケースが多く注目を集めています。

『リノベーション物件に入居者は集まるの？』

中古物件をリノベーションと聞いて、「入居者が集まるような部屋を用意できるなんて本当？」と思う方がいるかも知れません。しかし、個性的で遊び心のある部屋にリノベーションされた物件には、新築よりも魅力的なものがあります。テレビ番組のDIYを楽しむ企画や、リノベーションで生まれ変わった物件の様子を見ると、古臭さがなく、明るく清潔感があり、センスの良さに憧れを感じるような工事例がたくさん出てきます。住んでみたいと思わせるリノベーションが成功すれば、中古物件ということに関係なく入居者を集めることができるのです。

『企画やセンスで価値を高める』

新築や築浅は人気が高く、建設費用を上乗せしても入居者が集まりやすい傾向があります。

このためある程度の年数で建て替えをしながら更新していくことを考える大家さんも少なくありませんでした。しかし、リノベーションなら企画やセンスで物件の価値を大きく高めることが可能ですから、建物の築年数にかかわらず入居者を集められるのです。ハンモックが設備としてついている、キャットウォークつき猫好きハウス、インテリア好き受けするアクセントクロスを効かせたお部屋などアイディアが物件の価値を引き上げて売れるのです。

2.リノベーション投資のメリット・デメリット

リノベーション投資は、少ない資金からでもスタート可能な不動産投資です。インテリアコーディネートに興味がある、こんな部屋に住んでみたい…そんなアイディアがわいてくるセンスにこだわる女性なら、リノベーション投資で成功できるのではないでしょうか。リノベーション投資のメリット・デメリットについてみていきましょう。

『リノベーション投資のメリット』

少ない初期費用で不動産投資を始めやすい
センス次第で物件の価値を高められる
中古住宅の資源活用に貢献できる
ニーズにあった物件が低価格で提供できる

センスの良いリノベーション物件は、新築よりも魅力を感じて入居を希望する人がいます。

デザインや機能性が優れている場合は、築年数にかかわらず高い家賃設定で勝負でき、少ない投資で大きく儲けることが可能になってきます。都市部では土地が高いので、投資額に対するリターン（利回り）が小さくなりがちです。リノベーション物件なら少ない資金でもある程度のリターンが見込めます。

また、中古住宅を資源として活用する動きが国策として推進され、販売には住宅診断や瑕疵保険などの制度も広がってきました。リノベーション物件のよさが浸透してきたことで、ニーズが高まっているともいえます。

『リノベーション投資のデメリット』

建築関係の知識を持っていないと必要工事の見積もりが正確にできない
躯体修繕に費用がかかって予算通りにいかないことがある
予算内で丁寧な工事をしてくれる業者がいないとイメージ通りに仕上がらない
人の流れやニーズをつかむリサーチ力がないとターゲティングが難しい

中古住宅を安く購入してリノベーションをおこなって賃貸住宅として貸し出すという場合、必要工事の見積もりがどれだけ正確にできるかというところがポイントになってきます。

見た目がキレイでも、基礎に傾きがある、シロアリが発生しているなど躯体にダメージがあるものは、再生が難しく費用が大きくなります。

見た目がボロボロでも、躯体に手を入れることなくおしゃれな内装が可能、間取りの変更がしやすい…といった物件なら、少ない費用で価値を高められます。また、どんなひとをターゲットにしたリノベーションをするのか判断を間違えると、入居者獲得に苦労することになってしまいます。

3.副業や主婦でもできるリノベーション投資

現状渡しの中古住宅をリノベーションして賃貸住宅にするには、いくつかのハードルがあります。

自分でDIYできる、安くやってくれる業者を知っている
企画・ターゲティングの能力がある
ターゲット受けするセンスの良いデザインができる

やはり誰にでも簡単に参入できないのが不動産投資の世界なのかと思われますが、実はリスクのもとになるこうした部分をプロに任せて、不動産投資と割り切って行える方法があります。

『中古物件を仕入れて販売するプロ』

不動産投資の基本は、本来持っている価値よりもより安く仕入れて、付加価値をつけた上で貸したり売ったりすることです。クロスの張替えや、水回りの設備の入れ替え程度での利用を考えた場合の査定はかなり安くなるのが一般的です。それを利用してリノベーションで価値を高めて、しっかり家賃を生み出せる物件にするには、建築の知識と技術が必要です。リノベーションを得意とする業者から手頃な価格で購入して賃貸にだせば、新築をいきなり購入するより少ない資金で不動産投資がはじめられます。

『賃貸管理を任せれば副業や主婦も大家さんに』

個性的な物件を探しているひとをターゲットにして、リノベーション物件をまとめてPRすると入居者が決まりやすいですし、日常的な賃貸管理業務についても管理会社を使うとぐっと楽になります。

工事を自ら担当し、大家さん業務も自分でするというのは、ハードルが高い事業です。

その点、管理会社にまかせてしまえば、資金を提供してリターンが毎月振り込まれるという投資に近い感覚で続けられます。

『リノベーション投資の広がり』

リノベーション物件への理解が進み、入居者から見たメリットも大きいと感じる人が増えています。中古住宅・中古マンションというのは、人がすでに集まっていて人口が密集していたところにあるものも多く、リノベーションで今どきの生活スタイルにあった間取りに変更されることでニーズが掘り起こされるケースがあります。不動産投資の対象として、プロの業者が販売・管理をしている物件なら、一般の人も始めやすく注目です。