戸建住宅のリノベーション投資の魅力とデメリットとは

2021.4.29

戸建投資を行う方は「低コスト」「安定性」という魅力を感じています。しかし不動産投資にはその目的や目標によって投資方法を考えなければなりません。投資成功者の体験談を聞いて「よし自分も」と思う前に戸建住宅のリノベーション投資と魅力とデメリットを再確認しましょう。

数ある投資財の中で「不動産」を投資財とする方々がいます。商業ビルやマンション一棟など高額で大規模な投資をする方もいれば、区分所有マンション１室を購入し投資をしている方もいます。最近では古くなった物件をフルリフォームすることもありますが、中でも中古戸建をリノベーションして運用する方々が増えてきています。

この中古物件にリノベーション投資する方々が感じる「魅力」とは何でしょうか？

今回は中古物件にリノベーション投資する魅力を説明した上で、戸建住宅へのリノベーション投資を行う上での必要費用、チェックポイント、さらには投資する際に注意しなければならないデメリットについて解説します。

1. 中古物件にリノベーション投資する魅力

中古物件と聞くと「価値が下がった物件」と思う人は多いのではないでしょうか？この考えは間違いではありません。それは中古物件にリノベーション投資をする方は「価値が下がった物件」ということに魅力を感じているからです。

「価値が下がった物件」は、投資家からすると「初期投資費用を抑えられる」ことになります。

投資には初期投資費用が高ければ高いほど決断が鈍るものですが、この費用が抑えられる点が第一の魅力でしょう。投資利回りが高くなる可能性が増すため、積極的な投資決断ができるわけです。

さらに古くなった中古物件をリノベーションすることは、その中古物件の「内部価値を上げる」ことにつながります。「安く買って高く貸す」という高いコストパフォーマンスが実現できることになります。

また中古物件、特に戸建住宅は一度入居が決まるとその入居期間が長く、家賃収入が安定します。これは戸建住宅を借りたい方の多くがファミリー層であるためで、単身者の多いアパート・マンションのような共同住宅に比べ入居期間は長くなる傾向にあります。

入居期間が長くなる要因としては

入居者にとって独立した住環境が確保できること
戸建に住みたいが購入となると経済的に難しいこと

などが挙げられます。

中古物件にリノベーション投資する最大の魅力は「出口戦略の立てやすさ」です。短期間で収益を上げ売却できることに越したことはありません。

中古物件は初期投資費用が抑えられる上、リノベーションをかけることで物件価値の低下を防げます。投資費用や維持管理費が抑えられれば実質利回りが高くなり、なおかつ戸建住宅のように安定した家賃収入があれば、収益分岐点に達する時期も早まります。

どのような中古物件にリノベーション投資をするかによってこれらの魅力は変わりますが、共通して言えることは「初期投資費用が抑えられる」「出口戦略が立てやすい」ことになるでしょう。

2.　戸建住宅にリノベーション投資をする際の費用やチェックポイントとは

とはいえ、「築年数がかなり古い」「劣化が激しい」「再建築できない」といった理由も考えられるため、全ての中古物件が投資対象と考えることはできません。中でも戸建住宅はリノベーション投資をするには最適な物件ですが、入口の時点で間違えると投資に失敗してしまいます。戸建住宅にリノベーション投資をする際は「費用」と「条件」を必ずチェックすることが大切です。

戸建住宅を投資対象として考えるとき、物件価格を抑えることが肝心です。一般的には300万円～500万円程度の価格帯の物件がリノベーション投資案件と捉えられており、現金購入ができる範囲で投資をすべきという考え方が主流です。物件購入のためローンを組むと返済費用がかさむため高い利回りは望めません。また物件価格を抑えてもリノベーション費用が高ければ同然利回りは下がります。

リノベーション費用にいくらかけるかの簡単な計算方法は利回りから逆算する方法があります。仮に利回りを12％は確保したいと考えていて、物件価格500万円、年間家賃収益が100万円と想定した場合、

年間家賃収入100万円÷（物件価格500万円＋リノベーション費用Ｘ円）＝12％

からリノベーション費用は「約330万円」という結果になります。

（利回りには「表面利回り」「実質利回り」がありますが、諸経費を差し引いた実質利回りの方がより投資判断が明確になります）

この330万円でどのようにリノベーションをするかを考えていくと良いでしょう。物件によっては水周りや床、外壁の補修が必要な場合があります。この修繕コストがここでいう330万円を超えるようであれば投資を再検討したほうがいいかもしれません。

また投資をするからには、購入する物件の状態と条件を確認することも大切です。

物件の立地条件:「生活利便性」「隣接道路の幅員・間口」「空室率」
物件の状態:「外壁」「水回り」
物件の瑕疵:「雨漏り」「害虫（シロアリなど）」「床の傾き・落ち込み」

などを入念に確認する必要があります。

物件の周辺に学校や商業施設、病院などがないと入居者が決まりづらくなりますし、間口・幅員が狭いと駐車しづらさがマイナスポイントになります。トイレが和式でお風呂がバランス釜、外壁はクラッキング状態となれば、改装修繕費用が余分にかかります。

物件の瑕疵が確認できた場合は投資物件から除外することも検討しなければなりません。

3.　戸建住宅のリノベーション投資のデメリット

戸建住宅のリノベーション投資にはメリットもあればデメリットもあります。メリットは前章で挙げた「魅力」になるわけですが、投資と考えたときにデメリットを知っておくことは大切なことです。

・投資拡大に時間がかかる

戸建住宅への投資のメリットでもある家賃収入の「安定性」ですが、戸建住宅の場合家賃収入は「1軒」のみです。入居が決まれば安定した収入が確保できるのですが、さほど高額な家賃設定はできないため、短期間で投資を拡大したい場合は「不向き」ということになります。

・供給が少ない

投資物件を探すという観点からいうと、戸建住宅は共同住宅や区分所有マンションのようにさほど供給量が多いわけではありません。投資するための物件を探すことに苦労するということもあります。

また入居者の立場からいうと、やはり立地条件や物件状況が良くないとその家を借りるという考えにはなりません。一度入居者が決まれば「入居期間は長くなる」ことはありますが、なかなか入居者が決まらないと「空室期間が長くなる」ことも覚悟しなければなりません。

・想定外の費用がかかる

アパートやマンションとは違い、毎月の管理費、維持費はあまりかからないのですが、物件を購入して運用を開始してから物件の瑕疵が見つかることがあります。シロアリ駆除費がかかったり、家の傾きや床の落ち込みが見つかったりすれば、大規模な修繕を必要とするケースがあります。

・近隣トラブルの対応

これは戸建住宅に限ってのことではありませんが「入居者がゴミ出しのルールを守らない」や「庭の植栽が境界線を越えている」など、近隣住民とのトラブルが起きてしまう場合があります。この場合共同住宅の入居者とは異なり、入居者の特定がしやすくなるため、オーナーとして迅速な対応を取らなければならないこともあります。