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マンションやアパートなどの不動産は、主に自分自身が住む物件と投資用の物件に分類されます。双方、人が居住する場所であることに変わりはないのですが、用途が違うために同じ不動産といえども異なる性質を持っています。

自分が住む居住用の物件と、投資用の物件には、一体どのような違いがあるのでしょうか。

居住用の物件と投資用の物件の相違点～ローンの種類～

居住用の物件と、投資用の物件との大きな違いは「実際に住む人」です。居住用はあくまで自分が住むためであり、自分の生活状況に合わせて選び、ローンも住宅ローンとして資金を借りることになります。一方で投資用物件は、その物件を他の誰かへ貸すことでお金を得るための物件であり、投資用ローンで資金を借りることになります。

居住用の物件における住宅ローンは、本人や家族が住む物件であるため、基本的に自分が働いたお金で完済することが前提となります。そのため、審査において重要視されるのは、契約者の勤続年数や年収などの支払い能力です。

投資用の物件における投資用ローンでは、支払い能力ももちろんですが、物件の採算がとれて収益が見込めると予測されるのかどうかが重要です。

居住用の物件と投資用の物件の相違点～物件の査定方法～

不動産価格の査定方法にはいくつか種類がありますが、居住用と投資用では査定方法が異なります。まず居住用の物件は、近隣にあるよく似た間取りのマンションなど、類似物件の取引例や現在売りに出されている価格状況などを見ながら算出する「取引事例比較法」が一般的に用いられています。

投資用の物件においては、「取引事例比較法」と併せて「収益還元法」も使用して査定されます。なぜなら投資用の物件は、利回りが非常に重要だからです。「収益還元法」とは、年間の賃貸料収入を還元利回り（エリアや物件の種類、築年数などそれぞれに応じて投資家が期待する利回り）で割ることによって算出されます。

投資用の物件は、購入した時点の状況だけではなく、将来的にどれくらいの収益を生み出す物件なのかを予測した結果が、査定に大きく影響するといえるでしょう。

投資用は家賃を含めた利回りも重要

投資用の物件は、居住用物件とは異なり、個人及び家族の目的や用途に応じて好きな物件を選んで購入し、ただ返済していくというわけではありません。購入後は空室がないようにメンテナンスを継続的に行うなど、毎月家賃が入るように工夫しながらローンの返済をしていく必要があります。

サラリーマンで不動産投資をしている場合、仕事をして得た給料は、日々の生活費用や貯蓄などに充てる人が多いようです。給料を投資用ローンの返済に充てるということはリスクの高い考え方といえます。投資用の物件は、家賃収入を確実に得られるようにしながら、それをもとに返済していくことが理想的です。

不動産の利回りとは、その不動産が満室となったときの年間賃料を購入価格で割った数字です。物件の金額や場所などさまざまな条件が異なるなかで、ある一定期間内でどの程度の収益を見込めるかを、パーセンテージで表します。

物件の状況や購入金額だけで選ぶのではなく、どれくらいの収益が見込めるのか、利回りを計算してから物件の購入とローンについて検討することが重要です。

目的とポイントを抑えて購入しよう

自分で住む分には自分が住みやすいような物件を選べばいいのですが、投資用物件については、実際に住む人のニーズを満たす物件であることが重要です。安定した家賃収入を得るためには、住みたいと思う人が継続的に現れるような物件を選ぶ必要があります。また、維持管理などの費用も踏まえたうえで、使える費用に収まる物件を選ぶ必要があります。

不動産を購入する際には、目的を明確にし、その目的にそった情報収集を行って、事前に入念な計画を練るようにしましょう。後悔のない不動産購入には、それが必要です。