【年収別】会社員にオススメの不動産投資物件の特徴一覧
実質賃金は下がる一方で税金や社会保険料は増加する傾向にある昨今においては、日本銀行のマイナス金利政策の影響もあって預金だけで資産を増やすことは難しいものとなっています。そんな状況の中で、収入を増やす有効な方法の一つが投資です。投資には株式投資や投資信託などいくつか種類がありますが、この記事では主に会社員の方向けの不動産投資について解説します。
中古マンションなら始められる！年収が300万円以上の人におすすめの不動産投資物件
不動産投資とは、分かりやすく言うとアパートやマンションなどの「大家さん」になって、家賃収入を得るための投資です。大家さんと言うと昔から土地や建物を所有してアパートなどを経営しているような人をイメージしがちですが、会社員でも物件や土地さえ取得すれば賃貸物件の経営ができます。親の代からアパートやマンションを受け継いだ場合以外は、基本的にその物件と土地を購入することになりますが、その際の資金は手持ちの資金に加えて金融機関からの融資で賄います。
不動産投資とはまず投資計画を立てることから始まります。年収300万円以上の人が不動産投資を行おうとする場合、融資額および物件の取得価額は年収の5倍から8倍程度のおよそ2,500万円、融資の金利は2%から4%が目安です。投資対象となる物件は主に中古区分マンションですが、物件の存在する地域や状況によっては新築のワンルームマンションも投資対象となります。郊外や地方で不動産投資を行うならば、中古アパート1棟に投資することもできるでしょう。
このような条件で投資した物件は、家賃はそこまで高いものには設定できないため、率直なところ大きな額の家賃収入はあまり期待できません。それゆえ、投資の方向性は少ないながらも一定の収益の確保、資産形成の補助、さらなる投資資金の確保になるでしょう。年収が増えた時点でより大きな投資を行うための資産と実績を積むことをまずは目標と考えても良いかもしれません。
年収300万円以上の会社員が不動産投資で金融機関から融資を受けようとすると、都市銀行や地方銀行からの借り入れは正直なところ厳しい傾向にあるというのが実情です。ただまったく可能性がないわけではなく、例えば親から相続した遺産があったり、すでにローンの支払いを終えた住宅を所有していたりする場合などは、それらを担保にすることで融資が通ることもあるかもしれません。また、親や親戚を連帯保証人にすることで年収が低くても銀行からの融資を受けられることもあるようです。
年収300万円以上で不動産投資を行おうとする場合、いかに銀行などの金融機関から融資を引き出すかが重要になってきます。そのため「事前に綿密な投資計画を立ててそれを銀行に提出する」、あるいは「不動産業者が提携しているような金融機関に融資してもらう」などの工夫が必要です。投資資金の融資や金利に関しては、どのような状況であれば融資を受けられるかあるいは金利はいくらになるのかを一概に断定することはできません。融資はその個別の状況に依存するので、とりあえず金融機関に相談するという姿勢も重要となってきます。
新築マンションも可能！年収が500万円以上におすすめの不動産投資物件
年収500万円以上の人の不動産投資の場合、融資額と物件の取得価額は年収の5倍～10倍程度の5,000万円程度が一つの基準になります。資金調達に際しては、300万円以上の方に比べると都市銀行や地方銀行から融資を受けやすくはなります。ただその場合でも、中古アパートに投資する時などは2割から3割の頭金を求められることもあるため、気をつける必要があります。もしも銀行から融資を受けられないようであれば、消費者金融などのノンバンクから借り入れをすることもできますが、そうすると金利は高めになってしまいます。できることなら、不動産事業者と提携している金融機関から融資を受けるのが最善でしょう。
主な投資対象は新築の区分マンションで、その他都市部郊外や地方の中古アパート1棟への投資もできます。新築のマンションに投資するならば収益性のある都市部のワンルームマンションに、中古アパートを考えているならば都市部に近い物件に投資すると良いでしょう。なお、年収が500万円以上であれば、担保やその人の属性によっては最大で年収の10倍程度の融資を受けられるため、1億円の新築アパートを購入することができるかもしれません。年収500万円で不動産投資を行う時の金利は、2%から4%が相場です。ただし、新築のアパートや築年数がまだ浅いアパートに投資するような場合は1%後半から2%以上の金利も期待できます。
取得価額が5000万円程度の物件のオーナーとなると、年間100万円ほどの家賃収入が見込めます。それに満足せずさらに収益を求める場合は表面利回りがより高い物件を見つけたり、融資金利の低いローンを利用したりすることが必要になってきます。年収が500万円以上の方には投資した物件からの収入の一部を今後の投資資金として蓄えておくという考え方もあって良いでしょう。
複数の物件の運用も可能？年収が700万円以上の人におすすめの不動産投資物件
年収700万円以上の人が不動産投資をする場合は、一般的に融資額並びに物件の取得価額が年収の5から8倍程度の7,000万円以上の物件に投資をすることになります。これほどの資金があれば、複数の区分マンションに投資することもできるでしょう。有力な投資先の候補は具体的に言うと、都市部の新築ワンルーム及びファミリータイプのマンションや都市部の中古アパート1棟などです。資金を借りられる人の属性や投資先の物件、所有する担保によっては年収の10倍以上の借入を行える可能性もあります。そうなると、区分マンションに投資する場合は5000万円から8000万円、アパート1棟に投資する場合は1億円から2億円の融資を受けることも見えてきます。1億円でアパート1棟などを購入するのはリスクが怖いという方には、あえて数千万円の区分マンションを複数戸に跨って所有するという方法もあります。
資金調達では、年収が700万円未満の人に比べて都市銀行を含む色々な金融機関から融資を受けることができます。これほど年収があればすでに不動産投資を行なっている場合でも、より有利な条件で借入金を借り換えすることも可能になってきます。ただし、築年数が古い中古のアパートなどは頭金として取得価額の2割から3割を支払う必要がある場合もあるので、その点は気に留めておかねばなりません。すでに不動産投資事業で実績がある方は、金融機関との交渉次第では頭金の割合を下げられるかもしれません。
また、不動産賃貸事業として不動産投資を行うならば政府系の「日本政策金融公庫」から融資を受けることも可能です。年収が700万円以上ある場合、融資の金利は個人の属性などによっては1%以上も十分にありえます。1棟投資の場合は2%から3%の金利で済むことが多い傾向です。もし金利が3.5%以上となるようならば、他の金融機関での借入を検討する必要があるでしょう。
購入価額が7000万円から1億円程度の物件であればかなりの家賃収入を期待できます。そのような物件は都市部のアクセスが良いところにあるため、家賃が高くても需要があるからです。家賃収入の総額は資産を十分に増やすことができる額となってきます。なお投資規模が拡大し収入が増えていくのに比例して所得税の税率も上がっていくので、収入が大きくなってきた段階で法人化も検討するのがベターです。
【まとめ】会社員は年収に見合った物件に不動産投資をするとよい
ここまで述べてきたように、一口に不動産投資といってもどのような物件に投資するべきかはその人の年収によって変わってきますが、いずれの場合も一定の収益が見込めます。会社員でありながら不動産投資をしようかと考えている方は、この記事で紹介したようなポイントを押さえながらまずは投資計画を立ててみることから始めてはいかがでしょうか。
