債券投資とリノベーション投資の違いは？どちらの方が利回りが良い？
債券投資はリスクが低く、個人でも始めやすい投資の一つです。しかし低リスクであることのみを追求してしまうと、利回りも低くなってしまいます。
この債券投資とリノベーション投資を比較した場合には、どちらが利回りなどの点で優れているのでしょうか？
ここでは債券投資とリノベーション投資の違いを詳しく解説していきます。
債券投資はリスクが少ないけど儲からない？手数料で損をすることも
債券投資とは、個人や会社などが国や地方公共団体、会社などにお金を期間を決めて貸す代わりに、お金を借りた側が利息を支払い、満期が来たら貸した側に元本を払い戻すという投資の一種です。
一般的にお金の貸し借りをした場合には、お金を借りた側が借用書を発行するのですが、債券投資の場合には借用書の代わりに債券を発行します。現在債権は電子化されているため、書面で発行されることはありません。
債券はリスクが低い国や会社が発行するものは利息が低く、逆にリスクが高い国や会社が発行するものは利息が高くなります。したがって、日本国債を例にとると、日本という国に財政破綻が生じたり、日本という国自体が無くなったりするリスクは極めて低いため、日本国債は利息が低くなっています。
会社が発行する債券のことを社債と言いますが、この社債についても国債と同じことが言えます。
個人投資家向けに販売されている高い利回りが好評な社債は、すぐに売れてしまいますが、これも国債と同様に他の利回りが低い社債に比べてリスクが高いと言えます。
社債の場合のリスクとは経営破綻による債務不履行が考えられます。つまり会社がつぶれることによって購入した社債の利息はおろか元本すら戻ってこない状態になることです。
日本など国政が安定している国の国債や、経営の安定している企業の社債を購入することで、利回りは低くても堅実な投資を行うことが可能です。
しかし、債券を購入する際には手数料が必要になります。この手数料は取引価格の中に含まれているため、通常は別に支払う必要はありません。例えば、新しく発行された債権を10万円分購入する際には、手数料はこの10万円の中に含まれています。
このように債券の売買が確定することを約定と言いますが、この約定が成立した際に手数料が発生します。手数料は約定した金額により異なりますが、10万円で約定した場合には消費税込みで0.001％程度になります。
この手数料の約定した金額に対するパーセンテージは、金額が大きくなるにつれ低くなります。
しかし、債権の約定を短期間で繰り返した場合には、債券を所有している間に手にした利息よりも手数料の金額のほうが大きくなり、結果として損をしてしまうことも考えられるため、注意が必要です。
リノベーション投資をする場合の一般的な利回り
リノベーション投資とは、そのままでは低い賃料しか期待できなかったり、そもそも入居者が入らないほど古い中古物件にリノベーションを施し、物件の資産価値を高め、高い利回を得る不動産投資の方法の一つです。
このリノベーション投資の実質利回りは平均5％となっています。一般的な新築物件やリフォームなしで貸し出すことができる物件を用いた不動産投資の実質利回りが4％程度であることに比べると、リノベーション投資は高い利回りが期待できる投資であると言えます。
リノベーション投資の方が一般的な不動産投資より高い利回りが期待できるのには理由があります。それは物件購入時の価格を低く抑えることができるという点です。
一般的な不動産投資の場合には、現状でも借り手が見つかる物件を購入する必要があるため、物件購入に高額な費用が掛かるのに比べて、リノベーション投資の場合には築年数が経過していたり、間取りが現代の生活様式に合わない物件を購入するために、物件の購入費用を低く抑えることができます。
そのようにして、物件を築年数にこだわらず、駅に近いなどの利便性を一番に重視して選ぶことが可能であるため、一般的な不動産投資に比べて物件の選択の幅が大きく広がることが、リノベーション投資の特徴の一つです。
また、そのような古い物件にリノベーションを施す際にも、近隣の物件の家賃相場に合わせてリノベーションにかけることができる費用を決める必要がありますが、この費用もプロに依頼する以外に自分でDIYを行うことで、費用を低く抑えることが可能です。
したがって、同じような間取りと立地にある新築の物件を購入して不動産投資を始める場合に比べて、リノベーション投資は工夫次第では初期費用を約7割程度まで抑えることが可能な場合もあります。
このようにして初期費用を抑えつつ、周辺の物件と同程度の家賃収入を得ることができるため、リノベーション投資の利回りは、一般的な不動産投資に比べて高くなる傾向があります。
債券投資とリノベーション投資の比較
では、債券投資とリノベーション投資ではどちらが有利なのでしょうか？
債券投資のメリットは、他の投資に比べて低リスクであるということです。利率が初めから決まっており、定期的に利息を受け取ることができ、途中売却や債券の運営体の破綻という事態が起こらない限りは、満期日には必ず元本が戻ってきます。
しかし、債券投資で高い利回りを得ようとした場合には、運営体の破綻などのリスクが高い債券を購入する必要があります。したがって、その分元本割れの恐れも大きくなってしまいます。
また、運営体が安定している低リスクの債権を購入した場合には、利回りは低く、必要となる手数料により手にすることができる利益は少額になってしまいます。
リノベーション投資は、入居者がいる限りは安定して高い利回りで運用することが可能です。しかし、一般的な不動産投資にも言えることですが、リノベーション投資の一番のリスクは「空室リスク」です。
リノベーション投資を行う際に空室リスクを避けるためには、まず「自分が住みたい」と思える物件にリノベーションすることが大切です。
例えばバス・トイレ・洗面所が一緒になっている、いわゆる三点ユニットの物件は入居者が決まりづらかったり、低い賃料しか得ることができないといったデメリットがあります。
リノベーション投資用に物件を購入する際と、リノベーションを施す際には、まず物件の造作が現代のニーズに合ったものであるかを考えておくことで、空室リスクを低く抑えることが可能になります。
このように、債券投資とリノベーション投資のリスクを比較してみましたが、どちらも的確なリスクヘッジを行うことで、低リスクで資産運用ができるということがお判りいただけたと思います。
しかし、リノベーション投資のもう一つのメリットに、相続対策があります。
債券投資の場合、債権が相続の対象となった場合には、額面通りの金額での相続になり、この金額が大きいと相続税を支払う必要が出てきます。
しかし、リノベーション投資の場合、投資用物件は実際の売買価格よりも安い路線価格で評価されるため、相続税を支払う際にも債券で所有している場合に比べて相続税を低く抑えることができます。
この点は債券投資にはないリノベーション物件のメリットであると言えます。
まとめ
ここまで、債券投資とリノベーション投資それぞれの特徴と、メリット・デメリットについて解説してきました。どちらも投資の方法の中ではリスクが低いものであることがお判りいただけたと思います。
しかし、相続対策として投資を行う場合には、リノベーション投資の方が有利です。また、リノベーション投資は不動産という現物が残るため、投資用以外にも、のちのち自分の住まいにしたり、仕事用の事務所にしたりと、他の活用方法が考えられることもメリットの一つです。
債券投資と不動産投資、どちらの方法で投資を始めるか迷っている方は、それぞれの特徴とメリット・デメリットについて詳しく調べてから、自分の資産状況やライフスタイルに合った方法を選ぶようにしましょう。
