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不動産投資のリスクにはさまざまなものがあります。出来る限りリスクの低い物件を探すことはもちろん望ましいですが、不可抗力なリスクに対応できるよう下調べをしておくことも重要です。地震の多い日本では、天災のなかでも地震リスクを考えないわけにはいかないでしょう。不動産投資における地震リスクとは何か、またどのように備えるべきか、紹介します。

不動産投資の地震リスクとは

不動産投資はミドルリスク＆リターンとして知られています。資産運用のなかでは比較的挑戦しやすい投資です。しかし、始めやすいからといって結果につながりやすい訳ではありません。しっかりとリターンとしての収入を得るためには備えが大切です。ミドルリスクと言われてはいても、もちろんそれなりに不動産ならではのリスクはあります。家賃収入がかかわる以上、家賃の滞納や空室の増減は気になるところです。火災や物件価値の下落なども関わってきます。そして、天災のリスクとしては地震についても忘れてはいけません。

不動産投資において台風や地震といった自然災害のリスクは、完全に避けることはできないものです。特に地震大国である日本では、地震を想定して適切なリスクヘッジを行う必要性があります。リスクに対応できる準備を整えておくことでダメージを最小限にとどめることができます。不動産投資を始める際にまず投資先の物件を探しますが、きちんとリスク対策の知識をもって選択しなくてはミドルリスクどころかハイリスク物件を選びかねません。地震に着目して言えば、物件の耐震性の確認が不可欠でしょう。

また、耐震性を含めた建物の状態や構造に加えて、立地についても気にする必要があります。地震のリスクは物件そのものだけではなく、土地の状態も大きく影響します。耐震性については、日本における不動産の耐震基準について知りましょう。物件ごとの耐震基準として、旧耐震基準と新耐震基準があります。日本では1981年に建築基準法の改正が行われました。このときには、1978年に起きた宮城県沖地震の被害状況をもとに、震度6強の地震にも倒壊せずに耐えうるよう新基準が定められました。また新建築基準法は、震度5レベルであればほとんどダメージを受けない強度として設定されています。地震に強い物件を選ぶ際のポイントとして、新耐震基準を適用して建てられたか確認すべきでしょう。

ただし耐震基準は、必ずしも建築された西暦に対応しているわけではないのが実情です。1982年以降に建築されたとしても、なかには旧耐震基準を適用したままの建物もあります。旧耐震基準では、震度6強の大型の地震にまでは特に規定はありません。地震によるダメージのリスクを考えるのであれば、新耐震基準が望ましいでしょう。しかし旧耐震基準を適用していても十分に強度の高い構造のものもあります。逆に新耐震基準でも施工ミスがゼロとは言い切れません。どちらの耐震基準だから絶対にこうだとは、一概に言えないでしょう。自分で足を運び、建物の細部まで確認したうえで、判断することが大切です。

地震リスクにはどのように備えるべきか

不動産投資を始めるにあたって、出来れば地震が起きてもリスクを回避できる、もしくは最小限のダメージで済む地震に強い物件をみつけたいものです。そのためには、まず建物の耐震性の確認が必須です。建築年にだけ目を向けず、建築基準法は新基準を適用しているのか確認します。そして建物の実際の状態もしっかり下調べします。物件についての確認と併せて、土地についても調べましょう。立地は利便性だけではなく、建物の土台として強い地盤であるか知る必要があります。建物がどれほど頑強でも、その土地の地盤が弱ければ地震の被害を大きく受ける可能性があるからです。

ただエリアに関しては個人の考えや投資管理の方法に好みもあります。地震に強い建物か、地震に強い土地か、そのあたりを考慮すれば、あとは個人のやりやすいエリアに決めて良いでしょう。管理が疎かになってしまうよりは、しっかり管理が徹底されている物件のほうが、信頼度は高まるものです。投資物件を探す際には、建物の管理や保持ばかりに偏った見方にならないよう気をつけましょう。住んでもらわなくては、家賃収入は望めないので、その点を忘れてはいけません。

投資先の物件が決まってからは、いよいよ不動産投資を始める準備となります。地震リスクへの備えとして、地震によってダメージを被った際にオーナーとしてどう動くか、すべきことを調べておきます。建物が損壊などして誰かが怪我を負う原因となったり、修理修繕の対応を求められたりする事態を想定して、物件のオーナーとしてできることを整理して理解しておきましょう。損害賠償についても、建物のオーナーがやるべき日頃のメンテナンスなどにしっかり対応できていないと、賠償義務が発生するかの微妙なラインでも、賠償しなくてはならないと義務付けられてしまいます。天災が原因であれば、建物の点検やメンテナスを日頃から適切に行えていたかなどの管理状況も考慮されます。オーナーが果たすべき役割を確認しておきましょう。

保険を選ぶときに気にしたいポイント

地震保険とはどこまで補償するかというと、実は損害を受けた原因事由は地震だけに限らず噴火や津波を含みます。地震や噴火によって起きた火災や、津波も補償範囲です。そして補償されるものは、建物と日用品などの家財です。地震保険は単体では加入できません。必ず火災保険に付帯して加入することが義務付けられています。火災保険では地震が原因で起きた火災については補償対象外なので、まず地震保険は入っておくべきでしょう。地震保険を選ぶ際には、投資物件のオーナーとしては、建物部分の補償にだけ地震保険に入るのでも十分といえます。家財の補償は、入居者が自分で選んで加入する地震保険で賄うことになるからです。

地震保険に入るメリットとして、2つのポイントが挙げられます。土地も建物も耐震性の高い物件であれば、倒壊までの大きな地震リスクは少ないといえます。ただ、状態を復旧させる際にはまとまった費用の必要性が見込まれるため、地震保険に入っておけば原資として望めるので、その点がポイントです。そしてもうひとつのポイントとしては地震保険に加入しても、その保険料は不動産所得内の経費で計上できるため、節税効果が望める点です。

そして、地震保険を選ぶ際には、地震による被害をすべて補償してもらえるわけではないことを理解しておきましょう。地震保険の保険金額は火災保険に対し、その保険金額の30〜50%の範囲内で決められます。上限については、家財が1,000万円、建物が5,000万円までと定められています。損害に対しての補償金額は、さらに損害の状況別に全損、大半損、小半損、一部損の4段階のどれに査定されるかによります。損害額のすべてを保険でカバーできるわけではないのです。不動産投資を始める際に地震保険は加入しておくほうが、安心ではあります。

ただし、投資物件を決めるときに地震保険料によって選ぶことは賢明ではありません。また、その地域の地震リスクや建物自体の構造が耐火か準耐火構造物かといった点も、地震保険の保険料に影響しています。保険料が安いから安全であると、安易に考えて投資物件を選ばないように気にする必要もあるでしょう。

【まとめ】不動産投資、チャレンジするのであれば下調べを完璧に！

不動産投資のリスクのひとつ、地震リスクについてしっかり理解し、地震保険も含めて投資物件を選びたいものですね。エリアを分散させて不動産投資をするのは、効率的でないようで、実は有用ともいえます。また建物についての強度、耐震性だけに着目せずに、地震に影響を受けるレベルがどの程度見込まれるか、土地についても下調べが肝心です。安定したリターンを得られるよう事前に、リスク回避やリスクの軽減まできちんと先を見た準備をしておきましょう。