副業扱いにならない？会社員が不動産投資を行うための知識
近年の日本は急速に少子高齢化への道を歩んでいることに加え、景気の動向に関しても未だに不透明なままです。そういった背景から、老後豊かに暮らしていける資金を確保しようと副業を始めている、または始めたいと考えている会社員が増加傾向にあります。ここでは会社員が副業として不動産投資をおこなうにあたって知っておくと得する知識を紹介します。
多くの会社で不動産投資は副業扱いされてない？
日本では基本的に自分の会社に勤めている社員の副業を禁止している企業が大部分を占めています。企業が副業を原則として禁止している最大の理由は本業に支障をきたすからです。副業をするということは少なからず企業に勤めている時間に労働をしているということになります。副業をしている時間によっては明らかに過労状態になり、本業の疲れが十分とれないまま次の仕事をしなければいけません。すると集中力を欠き、重大なミスを犯す可能性があります。軽いミスを犯すだけならばよいのですが、機械を動かすような仕事の場合、機械を作動させる手順をミスすると大きなケガをしかねません。これらの会社に対する損害を未然に防ぐため、多くの企業が副業を禁止しているのです。
近年、政府はあらかじめ届け出さえすれば副業はしてもかまわないと副業を推進する方向になってきており、企業の中でも副業を認めるような動きが出てきてはいますが、大企業など副業を認める動きは限定的であるのが現状です。副業を行う前には会社の就業規則を調べ、副業を禁止していないかの確認は必ずおこないましょう。
では、就業規則の確認をおこない、副業が禁止されている場合不動産投資はできないのでしょうか。
不動産投資に関しては多くの企業で黙認しているケースが多いです。ここで知識として知っておいてほしいのですが、多くの会社では副業は禁止していますが、投資に関しては禁止していません。不動産投資はその名称の通り「副業」ではなく株式やFXのような「投資」として扱われています。副業というのは先ほども書いた通り少なからず労働があるものですが、不動産投資に関しては物件を購入しさえすれば基本的に何もする必要はありません。本業以外に何かしらの労働をする必要がありませんから、企業が副業を禁止している最大の理由である本業に支障をきたすことがありません。
また、不動産に関しては収益目的ではなくても取得するケースがあります。例えば亡くなった親が収益物件を所有していてそれを相続した場合、特に売却したりしない限りその不動産の収益を得ることとなります。また会社から転勤を命じられた際に自分の住んでいる住居を他人に貸し出し、家賃収入を得るということもあるでしょう。もしも転勤や相続による収益物件の取得を禁止するのであればその会社を辞めるか不動産を手放すしか方法がありませんが、どちらも非現実的です。これらの理由から不動産投資に関しては禁止していない企業が多いです。
会社員は給与所得があるので、不動産投資の資金調達が難しくない
不動産投資は購入した物件を買った時以上の価格で売却するか、賃貸として貸し出して家賃を得ることによって利益を得ることとなりますが、どちらのケースであっても不動産を購入する際はかなりまとまったお金が必要となります。自分の貯蓄だけでは不動産を買えない人がほとんどなので、銀行などの金融機関からお金を融資してもらい、そのお金で不動産を購入することになります。不動産投資のほかの投資にない最大の特徴というのが自分のお金ではなく、外部から融資してもらったお金で勝負ができるという点です。
収益物件を購入するときの資金の融資のみならず金融機関から融資を受ける際には審査がおこなわれます。審査ではお金を融資してもらいたい人の個人情報などを調べられるのですが、金融機関が審査をする際に最も重要視しているのがお金を融資した際に返済できるだけの経済能力があるかどうかです。経済能力があるかどうかに関しては、現在の貯蓄だけではなく勤務状況もチェックしています。そのため毎月安定して一定以上の収入を得ている人の方が融資の審査を受ける際には有利になります。
毎日真面目に勤務している会社員はまさにこの有利な条件に該当しているといえます。会社員と投資家を比較した場合、両者がほぼ同程度の収入をえているならば審査に通る可能性は会社員の方が高いです。ほとんどのサラリーマンは、平日は本業で時間をとられるため、副業をやりたいと思っていても働く時間自体が確保できないですし、株式やFXといった投資方法は常に動向をチェックしなければいけないのであまりサラリーマンに向いているとはいえません。
しかし不動産投資であれば融資を受けやすいだけではなく、物件を所有して定期的に状況を確認しさえすれば特にオーナーがやらなければいけないことはありません。数ある投資方法の中でも不動産投資は真面目に働いていて本業以外に自由な時間を得られない人ほど有利となる稀有な投資方法といえます。
給与が高くなくても始められる物件もある
不動産投資は確かにある程度まとまったお金が必要ではありますが、給与が高くなくても銀行からの融資が通りさえすれば不動産投資を始めることができます。もちろんあまりに給与が低すぎると融資すら受けることは難しいですが、現在のサラリーマンの平均年収である400万円から500万円程度の収入を安定して得ていれば融資が通る可能性は高いです。実は住宅ローンを借り入れる場合は年収の６倍から７倍程度までしか融資してもらえないのですが、収益物件を購入する目的であれば年収の10倍程度まで融資してもらえます。
そのため頭金を1割から2割用意すれば年収500万円程度の人であってもアパートをまるまる1棟購入することも可能です。しかしいきなりアパートを1棟購入するのは現実的ではありませんし、何よりリスクが高すぎます。年収400万円から500万円程度の人の場合は区分所有マンションからスタートし、不動産投資の経験を十分積むことから始めるようにするのが堅実です。ちなみに区分所有マンションとはマンションの中にある一室を購入することによって不動産を所有する方法です。区分所有マンションならば、東京23区内でもだいたい一戸当たり500万円程度で購入することができます。
東京23区内ならば人の出入りも多いため安定した収入が期待できます。例えば500万円のマンションを購入して月5万円の家賃で貸し出したとしましょう。すると年間の収益は60万円となって利回りは12パーセントとなります。単純計算ですが8年でほぼ元を取ることが可能です。区分所有マンションでまずは不動産投資をはじめ、経営が軌道に乗って資金を確保できたのであれば新たに部屋を増やしていき、最終的に1棟買いをするという手順で不動産投資を進めていくと、給与が低い人でも始めやすいでしょう。
近年都市銀行はワンルームマンションに対する融資に消極的となっているため、購入金額における融資のお金の比率があまりに高いと審査に通らない可能性が高いです。そのため都市銀行に融資を依頼するのであれば購入価格の5割程度にとどめておいた方が審査は通りやすくなります。可能ならば数年間は不動産投資の勉強をしつつ区分所有マンションを購入するだけの資金を貯蓄し、全額自己資金で区分所有マンションを買うのが最もリスクが少ないです。
【まとめ】不動産投資は会社員でもはじめやすい副業の1つ
不動産投資は副業ではなく投資として扱われるため、副業を禁止している企業でも黙認されていることが多いです。また不動産投資用の物件を購入する際には融資をしてもらうことがほとんどですが、毎月一定の給料を得ている会社員は融資の審査においてとても有利になります。そして不動産投資は物件さえ購入してしまえば特に何もしなくても安定して収入を得られるので、会社員でも始めやすい副業の1つです。
