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家族向け、高齢夫婦向け、独居向け……住む人を想定したリノベ

(写真=Syda Productions/Shutterstock.com)

不動産経営のためには、リノベーションして住宅の価値を高めることが重要です。しかし、その際は具体的に住む人を想定しておく必要があります。住みやすい家は入居者によって大きく異なるため、間取りや設備などをニーズに合わせて変更することで、より効率のいい不動産経営につながります。入居者に合わせたリノベーション方法について紹介します。

住みやすい家は入居者によって異なる

快適に生活できる間取りというものは入居者によって大きく異なります。特に入居者の人数によって、住みやすい部屋の広さや数は異なりますので注意しなければなりません。

たとえば、学生や20代といった単身者ではワンルーム~1DKほどの部屋は費用の面から見ても十分候補として考えられますが、30代や単身赴任者では最低でも1DK、または1LDKなど広めの部屋が好まれます。

また、複数人が同時に生活する場合、新婚カップルや3人家族では1LDK~2LDKの家で生活する方もいますが、さらに人数が多くなったり、子どもが大きくなってきたりした場合、2LDK~3LDKの間取りが必要となるでしょう。

リノベーション不動産投資では、入居者に合わせた住宅を提供することが可能で、通常の不動産投資とは異なる大きなメリットといえるでしょう。

入居者層を明確にする

不動産投資を行う場合、運用する不動産の入居者層を明確にすることが好まれています。理由の1つとして、住宅のコンセプト段階から入居者を絞ることで、比較的リスクが低い安定した利回りを想定することができる点があげられます。

特に、リノベーションを行う場合は、間取りや設備などについて、ターゲット層のニーズを大きく反映させることが可能なため、他物件との差別化につながります。結果として、入居率の増加へ結び付けることも期待できるでしょう。

入居者ターゲットの分類としては、学生・社会人・高齢者・新婚・子育て世代・ペット共生の大きく6つに分けられます。

年齢が若いほど、家賃の低さを重視する傾向にありますが、国立大生と音大生などでは、家賃の相場や必要な部屋の大きさに差がある可能性があります。学生をターゲットに設定する場合、近隣の大学の種類によって柔軟に対応する必要があります。

また、社会人も年齢によってニーズが大きく異なります。特に、30代は経済的余裕も生まれ、ファミリー層へシフトチェンジしやすい世代でもあることから、部屋へのニーズが多様化してきます。

ファミリー層やペット共生をターゲットとした住宅はどの地域でも一定のニーズを獲得しています。特に、ペット専用の賃貸は供給数が少ないため、工夫次第で住宅価値は大きく高まります。公園など、ペットと一緒に出かけられるスポットとの距離が重視されるなど、ユニークなアプローチが可能な点も特徴の1つです。

リノベーションのポイント

入居者層に応じたリノベーションを具体的に考えていきましょう。

単身者の場合
・ 広めの1LDKや1DK
・ 防音性やプライバシーを考慮した部屋

単身者の場合、部屋数の多いところを希望する人はあまりいないと思われますが、1部屋が広い部屋を好む傾向にあります。購入した中古住宅の間取りが2DKなど、複数の狭い部屋で構成されている場合には、壁を取り払うことで単身者の人気を獲得できる可能性があります。さらに、単身者の中には静かな環境を好む人も存在するため、防音リノベーションを行うことは大きなアピールポイントとなります。

ファミリーの場合
・ 充実したキッチンやリビング
・ オール電化

ファミリー層では、女性の利用機会が多いキッチン設備の充実や、子どもが大きくなっても対応することができる広いリビングなどが好まれる傾向にあります。キッチンを中心としたリノベーションを行うことで、ファミリー層の入居率アップを期待することができます。

さらに、小さい子どもの安全を考えたオール電化も人気があるため、ガス周りのリノベーションなど、ケガや事故が起きにくい住宅を作り上げるのも1つの方法といえるでしょう。

入居者のニーズを把握しよう

入居者のニーズにはさまざまなものがあります。特に経済的余裕を持ちやすい共働き夫婦や、30代の男性単身者をターゲットとする場合は、より細かく入居者層を分類する必要があるかもしれません。狙っている入居者に向けて広告をだし、間取りや設備のリノベーションを行うことで、物件を差別化し、入居率のアップを目指しましょう。

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