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自分が住みたい物件にリノベーションすることが客付け成功の条件

(写真=Africa Studio/Shutterstock.com)

不動産投資で大切なことは、自身が経営する物件に入居してもらい利益を上げることです。そのためには入居者を集めるための努力が必要ですが、特にリノベーション物件では工夫の余地が多いといえます。今回は、自分が住みたい物件にリノベーションするという考え方について紹介します。

不動産投資では第一に客付けが大切

不動産投資では、物件の利回りを高めることも重要ですが、まずは入居者をみつけることに力を入れるのが重要です。たとえ計算上は利回りが高くても、入居者が集まらなければ収入を得ることはできず、投資費用を回収することも難しくなってしまいます。

不動産のリノベーションでは、「価値を高める」というフレーズがよく登場しますが、その意味をしっかりと把握する必要があります。物件価値の基準というものは入居者によって大きく異なるため、多額の費用をかけて行ったリノベーション物件にもかかわらず、入居者が全く集まらないという事態も十分考えられます。

入居者のニーズを把握することはもちろん、最近はどんな部屋が人気なのか、そして実際に生活する中で不便と感じることや、あれば便利だと思う機能について調査を行い、リノベーション内容に反映させ、客付けを行っていきましょう。

客が付きやすい物件

客が付きやすい物件を作り上げるためにはどうすればいいのでしょうか。

立地は変更できませんが、インターネット回線やエアコンといった設備面、24時間対応のコールセンターや最新の鍵などセキュリティ面、内装や照明などのデザイン面などはいくらでもリノベーションが可能です。ただ、物件に求めるものは人それぞれ違うため、すべてを詰め込むと費用が莫大になりますし、ちぐはぐな組み合わせになると誰の需要にも当てはまらない可能性もあります。

考え方の1つとして「自分が住みたいと思うような物件に仕上げる」というものがあげられます。特に中古物件を大規模にリノベーションする場合では、選択肢が多く、自分で全てプランニングするとなると考えに何かしらの基準が必要となります。

客が付きやすい物件を作り上げるには、入居者層を絞ることでニーズに合わせたリノベーションを行うという手法が考えられます。しかし、自分がその層に当てはまっていない場合、実際に住んで体験したわけではないため、どうしてもリノベーション内容に不安がよぎることになります。計画したリノベーションに自信が持てない場合、費用の観点からつい内容を妥協してしまったり、意図した不動産投資にうまく結びつかなくなったりする可能性があります。

その点、自身が住みたい物件にリノベーションするということであれば、自分と同じ年代やライフスタイルを持つ人をターゲット層に設定することができます。それによって自身の経験を活かし、心遣いの行き届いたリノベーションを実現することが可能となります。

ただし、筋トレのための設備や何らかのコレクター向け収納など、偏った趣味を前面に押し出したリノベーションを行ってしまうと入居者層を限定してしまいかねません。自身を軸にしながら、専門家と相談した上で客観的に判断していきましょう。

実際に住むという選択

投資用にリノベーションを行った不動産に自分が住んでしまうという選択肢も存在します。投資用の不動産は賃貸ニーズを考慮して利便性が高い地域にあることが多いため、自身で住む場合も快適に暮らすことができます。

ただし、不動産ローンはマイホーム用住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、高い金利を払い続けることになります。居住することになったからといって、不動産ローンを住宅ローンに変更することはできません。

自分で住んでしまえば、投資用物件としての役割を終えたリノベーション物件の扱いに困ることがありません。将来的に自分が住む可能性を考えた際、自身の住みたい家にリノベーションをしておくと、実際に住む際に大規模なリノベーションを行う必要も無く、新たな居住物件の購入も不要となります。

自分が住むという観点を持つ

不動産をリノベーションする際は、自分が住むという観点を持つことで、リノベーションに関するアイデアが生まれやすく、客付けに繋がりやすいといえます。

また、将来的に自分が入居するという選択肢を持っておくことで、空室のリスク回避だけでなく、自らの資産形成にもつながります。客付けを行うリノベーションの1つの考え方として「自分が住むという観点を持つ」ということも覚えておきましょう。

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