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不動産投資を始めようとする動機は様々です。老後の年金代わりにと考えている方から不動産投資家として生計を立てたい方、今の収入にプラスして数万円程度の家賃収入が欲しい方、資産を守っていくため手堅い現物資産へ変えたい方など、あげればいくつか出てきます。

これらは不動産投資を行う目的であるため、それぞれ成功するための戦略が異なります。

「不動産投資で成功するポイントは？」と考えた場合、目的に応じて大事になってくることが変わってくることもイメージできるでしょう。もちろん共通するポイントもあります。行動の順番を間違えれば、目的にたどり着くためにハードルが上がることもありますし、最悪の場合、目的を達成することができないかもしれません。

本記事では「不動産投資の成功について」をテーマにし、押さえておきたいポイントを紹介していきます。もしあなたがこれから不動産投資を始めようとする場合、明確にしておくと成功確率が上がるでしょう。

不動産投資を成功させるためにはポイントを押さえることが重要

不動産投資を成功させるために、押さえるべきポイントはどういったことが考えられるでしょうか。

不動産に関する知識、購入物件の立地条件や環境、頭金に活用する自己資金の潤沢さ、安定的な会社員の収入、人脈、購入後の資金面など、いくつかあげられるでしょう。

単純な話、空室にならずに家賃収入で借入金の返済額を支払い、修繕費用などの積立金も捻出し、それでもプラスとして残るのであれば、成功と言えるでしょう。もちろん災害など建物に損失を与えることは発生しないという前提条件を付け足します。

成功の要因の中でも、自分でコントロールできることと、できないことに分かれます。コントロールできないことは、リスク回避のために事前対策を講じているかが重要になります。

つまり自分自身でコントロールできることを増やしていくことが、結果的に成功へと繋がっていきます。

不動産投資を成功させるために押さえておきたいポイント

前項で不動産投資を成功させるためにポイントを押さえることが大事と書きました。では成功のために具体的にどういったポイントを押さえるのが良いのでしょうか。

不動産投資における「自分自身の成功の定義」を決めることが重要なポイントです。【成功の定義＝目的】でもあります。目的はなぜ重要なのでしょうか。自分の行っている行動が目的達成のために最短なのか、関連性があるのかの指針になります。

不動産投資において、主要駅の近くの築浅物件で、相場よりかなり安いといったような誰もが欲しがるような優良物件が手に入ることは稀です。自分の目的にかなった不動産投資をしていくことがベースとなるのです。

それを踏まえて成功のために押さえておくべきポイントを5つ取り上げます。

1．用途や立地を含む、物件の選び方

不動産投資といっても実は幅は広く、事業用か住居用かなどで変わってきます。そして、それごとに立地によっても良し悪しが変わります。例えば、住居であれば単身者向けかファミリー向けかによって、地域も立地も選定基準が異なるでしょう。

物件の選定基準は自分自身の目標と連動している方がおすすめです。

2．購入時期と資金調達

不動産を購入するためには資金が必要です。キャッシュで買えるようなら、単純に購入時期を見極めるだけですが、ローンを組むとしても融資を受けやすい時期とそうでない時期があります。

不動産相場が上昇傾向であると人気も根強いため、金融機関からの融資が受けやすくなります。しかし景気が悪化し不動産価格も下落した場合、金融機関も貸し渋ります。

今がどのような状況なのかをしっかり見極めることが重要です。

3．収益シミュレーションと返済計画

不動産を現金一括で購入できれば、返済する必要がないため、自分のペースで回収していけば良くなります。しかし多くの場合は、ローンを組み月々の返済が発生します。購入した不動産の収益シミュレーションと返済計画が健全ならば、成功していくでしょう。

4．成功に導くための人脈や管理会社との繋がり

良い不動産の情報を得るにしても、不動産の知識をアップデートするにしても重要になってくるのは人脈です。購入を検討しようと考えている不動産に関して、本当に良いものか最終的には自己判断になりますが、アドバイスや意見をくれる存在は貴重です。

そしてオーナーになったあとは不動産の管理も必要になります。優良な管理会社を見つけることで、入居人とのトラブルや末永く住んでもらう目的が達成されます。

これらは独自で見つけようとしても大変です。人脈や繋がりも不動産投資を成功させる要因のひとつです。

5．定期的な目標の見直し

不動産投資は物件を購入したら終わりではありません。不動産経営が始まります。経営であるため、事業計画とその見直しが発生します。自分自身が描いている目的にしっかりと進んでいるか、定期的に確認するようにしましょう。

例えば、目的から逆算して、どのような不動産をどれくらい購入すればよいのか。目的を達成するための目標が存在します。次にどのような戦略を取るかも含めて、明確にしましょう。

ポイントを押さえたら具体的な事例なども見ておきたい

不動産投資を成功させるためのポイントを押さえたら、具体的な事例も知っておきたいところですね。上記のポイントの中でも、目的の設定や振り返りは、個々の問題なので事例は取り上げにくいです。ほかの物件の選び方や購入時期と資金調達、収益シミュレーションと返済、人脈や繋がりは、より具体的に解説していきます。また、連動しているところもあるため、まとめて紹介します。

まず用途や立地など物件の選定ですが、事業用オフィスより居住用賃貸マンションの方が、イメージがつきやすいと思います。利用者をどれだけ想定できるかが鍵となります。マンションやアパートを借り、住んでいくことは誰もが経験することです。物件を見ただけでもイメージできるでしょう。

建物（外観や室内）だけを見るのではなく、周辺環境が住んで欲しいターゲット層とマッチするかです。例えば、20代後半～30代前半の独身男性をメインターゲットとして設定した場合、ターミナル駅に住みたいという願望はあるはずです。いくつか好条件の住環境が見つけられるでしょう。

次に家賃相場が不動産収入の目安になります。不動産収入からローンの支払い、管理費、修繕積立金など捻出することになります。ネックになるのは、ローンの支払いです。頭金をどれくらい用意できるかで借入金も変わるため、月々のローンの支払いも変わります。

例えば、家賃9万円だったとして、ローンの支払いが半分以下であれば、余裕を持った賃貸経営ができるでしょう。しかし、ローンの支払いが6～7万円だと、手元に残る金額はごくわずかです。

自己資金と借入によって、財務戦略が変わってきます。無理のない範囲でリスクを取る方が良いでしょう。

そして不動産の購入時期は見定めた方が良いです。今現在は、地価価値が年々上昇しており、買い時というより売り時です。もちろん、これから先も不動産価格が上昇する可能性もありますが、2020年のオリンピック後に下落する可能性もあります。

オリンピックに向けて発展してきており、その後は大阪万博に向けて景気を維持させようと国が動いています。しかし、オリンピック後の東京は目玉となるようなイベントもなく、ズルズルと落ちていく可能性もあります。

もしそうなった場合、今購入するのは損です。ただ、不動産市場が悪化すると銀行からの融資も受けにくくなるため、手元資金を増やしていく必要があります。割安な物件をしっかり購入すると考えるならば、あと数年待ってみるというのもひとつの手です。

人脈は、自分の利益のみを考える方ではなく、相手に喜んでもらうことが信念という方とお付き合いするようにしましょう。相手を損させてまで自分が儲けるというより、末永くお付き合いをしていきたいと考えている方です。

あとは、しっかりと意見を求めて回答してくれる方と繋がっておきましょう。不動産の知識が増えればセミナーなどに参加しても十分会話ができるようになります。自分のビジョンと近い方と意見交換を行うようにするとおすすめです。

まとめ

不動産投資を成功させるために押さえるべきポイントを紹介しました。不動産投資は大きなお金が動く以上、慎重になりがちですし、心も揺れ動きます。ご自身の目的を明確にし、それを達成するための手段だと考えてください。

それを前提に、立地や資金繰り、人脈など成功に必要な要素を的確に押さえれば、不動産投資で成功するのも現実のものとなります。