会社員が不動産投資をすると節税対策にも効果があるのか？
副業として不動産投資を検討している会社員が増えています。資産を増やすという目的もありますが、特に注目されているのが「節税効果」です。しかし、なぜ不動産投資をすれば節税になるのかについてはあまり知られていません。そこでこの記事では、不動産投資が節税になる仕組みについて解説していきます。また、その際のリスクについても詳しくみていくので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資が節税対策になるとはどういうこと？仕組みを徹底解説！
不動産投資が会社員の節税対策になるといわれている理由は、その課税方式にあります。会社員は経費で落とせるものがほとんどないため、自営業などに比べると非常に節税が難しいのが現実です。しかし、不動産投資は「総合課税」という方法がとられるため、会社の給与と通算して節税することできるのです。これは、節税が難しい会社員にとっては大きなメリットです。総合課税以外の投資方法は、「儲かったときは課税されるが損失を出したときは節税できない」というものが多いからです。例えば株式の投資を行った場合、譲渡損益については「申告分離課税」がとられるため、損失を出してしまっても給与の所得税は全く減りません。
不動産投資が節税対策になるといわれるもうひとつの理由は、「帳簿上の損益」と「実際の現金の流れ」が異なるという点になります。つまり、投資というよりは事業に近い性質をもっているということです。家賃収入などが順調でかなりお金が入ってきている状態でも、帳簿上の利益を抑えることができるのです。これを会社からの給与と通算すれば、所得税の節約にもつながるというわけです。なぜ利益を抑えることができるのかというと、経費に計上できるものが多いためです。所有している物件の管理費や修繕積立金はもちろんのこと、火災保険料なども経費に計上することが可能です。また、ローンの利息部分も経費として扱われます。
これらの必要経費以上にインパクトの大きいものが「減価償却費」です。建物や設備などの資産は、年々価値が減少していくことになります。このような「償却資産」については、費用として計上することができるのです。この費用を減価償却費と呼びますが、費用として計上できるのにもかかわらず、現金の支出がないということが最大の特徴です。不動産投資におけるキャッシュフローは黒字であっても、帳簿上は赤字にすることも簡単です。つまり、資産を増やしつつ、会社の所得と合算して節税をすることが可能になるわけです。総合課税というだけでなく、減価償却を活用して節税をしやすいことも、不動産投資が注目される大きな理由といえます。
節税するには不動産投資を赤字にする必要がある
いくら不動産投資が節税に有利だといっても、黒字であれば当然税金が増えてしまいます。総合課税の特性を活かすためには、不動産投資を赤字にしておくことが大切になります。とはいっても、単なる赤字では投資を行う意味がありません。「キャッシュフローは黒字」「帳簿上は赤字」という状態を保つことが、不動産投資を成功させるポイントになります。そのためには、減価償却についてさらに詳しく知っておく必要があります。というのも、減価償却は永久に使えるわけではないからです。
不動産の建物には耐用年数があり、そこを超えてしまうと減価償却は無くなります。耐用年数については建物構造ごとに決まっており、不動産投資をするまえに調べておくことが大切です。居住用の建物の場合、軽量鉄骨造は19年ともっとも耐用年数が短く、木造は22年、鉄骨造は34年となります。鉄筋コンクリート造（RC造）及び鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）の47年と、木造などに比べて2倍以上の耐用年数があります。建物構造が同じでも、建物の用途によって耐用年数が異なるケースがあります。店舗用の建物の場合、鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造は耐用年数が39年と、やや短くなります。逆に、事務所用の建物の場合は、木造が24年、鉄筋コンクリート造・鉄筋鉄骨コンクリート造が50年と長くなります。
また、減価償却費の計算方法についても確認しておく必要があります。「定額法」は、耐用年数が終わるまで減価償却が一定ですが、「定率法」の場合は減価償却費が逓減していく計算になります。平成28年4月1日以後は定額法に1本化されており、それ以降の単純な売買などで取得した建物については全て定額法が適用されます。ただし、建物の「取得時期」は必ずしも「名義変更の時期」を指すわけではないので、確認が必要です。定額法と定率法では資金計画が異なってくることも多いので注意しておく必要があります。
単純に「不動産投資＝節税」とはいえない！会社員ならリスクも十分に考える必要がある！
会社員が不動産投資を活用して節税しようとする場合、節税となるのは費用が利益を上回ったときだけです。つまり、帳簿上赤字にできないと節税にはなりません。しかし、不動産投資にはいずれ計上できなくなる費用が多いことに注意が必要です。特に中古の投資用物件を購入する場合は、建物の耐用年数をしっかり確認しておく必要があります。鉄筋コンクリート造などの耐用年数が長い建物構造のものでも、安心はできません。いずれは減価償却費が「ゼロ」になることが決まっているからです。減価償却費が帳簿上の損益に与えるインパクトは非常に大きいため、あらかじめ減価償却費がなくなる日のことを想定しておくことが大切です。
また、ローンの利息と返済期間の関係についても注意しておく必要があります。ローンには「元金均等返済」と「元利均等返済」というふたつの返済方法があり、特に毎月の返済額が一定の元利均等返済を選ぶ人が多くいます。あまり意識されませんが、返済するローンの利息部分と元金部分の一定ではありません。経費として計上できるローンの利息部分は、返済開始時期がもっとも多く、返済額の半分近くを占めます。しかし、返済完了時期に近くなると利息部分はほとんどなくなります。返済額が一定であるからといって、利息部分と元本部分の比率も一定ということではないので注意が必要です。
不動産投資は、時間が経つほど計上できる経費が減ってくるというリスクがあります。特に減価償却費とローンの元金返済額が逆転する部分には注意が必要で、ほとんどの場合は帳簿上で黒字となり、所得税が増加して節税対策としてはほとんど機能しなくなります。この逆転ポイントは「デッドクロス」といわれるもので、不動産投資でもっとも難しい時期のひとつです。手元に潤沢な資金がある場合はよいのですが、そうでない場合はキャッシュフローが大幅に悪化するので注意が必要です。ローンの元金は支出であるにもかかわらず経費にできないので、いわゆる「黒字倒産」になるおそれもあります。会社員の副業としてはリスクが高くなる局面です。
また、不動産特有のトラブルや出費も覚悟しておく必要があります。空室リスクや、メンテナンス費用などです。また、大規模修繕で思わぬ高額な出費が必要になるケースも少なくありません。万が一の場合に備えて、それなりの資金を準備しておくことも必要になります。不動産投資は単純な節税手段といえるほど簡単なものではありません。会社員であれば、リスクも十分に考慮しておくことが大切です。
【まとめ】不動産投資のメリットとデメリットを整理しておくことが大切
このように、不動産投資にはさまざまな特徴があります。会社員の節税手段として有効である一方、不動産投資特有のリスクもあります。それをどう判断するかは人によって違ってくるかもしれません。大切なことは、不動産投資のメリットとデメリットを整理して冷静に判断することです。安易な気持ちで投資を行うのは危険かもしれませんが、実際に成功している会社員が多いのも事実です。リスクを把握したうえで、計画的な不動産投資を行いましょう。
