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不動産投資は、サラリーマンやOLも行っているほど一般的な資産運用の一つになっています。しかし、賃貸物件を購入するとなると高額な支出になるため、貯金がなくても投資ができる「フルローン」や「オーバーローン」に注目が集まっています。そこでこちらでは、一見便利に見えるこれらのローンの特徴や違いなどについて見ていきましょう。

不動産投資におけるフルローンとは？

不動産投資でいうところの「フルローン」とは、自己資金を一切使わずに全額借入金で物件を購入するローンです。一般的には、自分の貯金から物件を購入する、もしくは貯金で足りない分をアパートローンなどで補うというケースが多いです。しかし、条件の良い物件が見つかったものの手持ちの資金が一切ないという場合などは、フルローンを利用すれば物件が購入できます。フルローンの場合、物件の購入代金は100％ローンのみとなるため、借入額が膨大になり毎月の利息負担も高額になりやすいです。

不動産投資の場合、物件購入のために組んだローンの返済は家賃収入で賄います。そのため、同じ家賃収入でも購入代金の内、自己資金の割合が高ければ毎月の手取りが多くなります。逆にフルローンを利用した時は、毎月返済と利息を支払わなければならないため、空室の数によっては手出しが発生することも覚悟しておかなければなりません。

不動産投資で家賃収入から経費などを差し引いて、実際に自分のものになる現金のことをキャッシュフローといいます。フルローンで不動産投資をした場合、他の方法で物件を取得したケースと比較して最もキャッシュフローが悪くなります。これは、毎月の返済だけでなく利息まで加算されているためで、完済までの金額を比較するとかなりの差額です。一般的な住宅ローンと比べても、公的な減税などがなく高めの金利になっている上、借入額が高額なので大きな負担となります。

また、フルローンには不動産投資において見逃せないリスクがあります。フルローンの場合、借入ができるのは物件購入のための費用のみです。つまり、購入に係る不動産取得税や登記費用、印紙代といった諸経費は自分で負担しなければなりません。億単位のマンションを購入した場合にはこれらの経費も数千万円台になることがあるため、完全に手持ちの現金無しで物件を購入するというのはかなり困難です。不動産投資の経験がない人は特に、物件の購入から賃貸開始までにどれくらいの資金が必要になるのか、内訳はどうなっているのかをきちんと確認してから購入することをおすすめします。

不動産投資におけるオーバーローンとは？

「オーバーローン」はフルローンと勘違いされがちですが、内容は異なっています。フルローンが住宅購入のための資金を借りるのに対し、オーバーローンでは購入代金に加えてそれ以外の諸費用も借りることができるのです。

具体的には、不動産取得税や登記に必要な登録免許税、司法書士に払う登記手数料、銀行に払う融資手数料や火災保険料なども借入れ対象となります。当然、同じ物件を購入したとしても、フルローンよりも高額な借入が可能ですが条件が良い分、利率はフルローンよりも高めに設定されていることが多いです。

オーバーローンは自己資金や頭金ゼロで物件を購入・運用することも不可能ではないという点で魅力がある商品に思えます。しかし、借入額が高額になる分完済までの期間も長くなりますし、リスクが大きいです。まず、長期間高額の返済があるということは、不測の事態が発生した時に対処できる手持ちの資金が貯まりにくくなります。空室が増えて家賃収入が減少した、災害などで物件の修繕が必要になったなどのトラブルが発生した場合、自己資金で対処しなければなりません。しかし、手持ちの現金が不足していれば十分なリカバリーができず、返済が滞り、最悪の場合は物件を失って借金が残る可能性もあります。

また、オーバーローンの中には違法性が高いものも存在します。不動産会社の中には、売買契約書などをごまかして物件の購入代金を水増しし、金融機関から融資を引き出しているところもあるのです。この場合、ローン自体が不正な利用という扱いになり、一括返済を求められたり詐欺罪を問われたりする可能性があります。当然、こうなると返済は不可能なので借金だけが残り、物件を失うという最悪の結果になるでしょう。このようなトラブルに巻き込まれないためにも、不動産業者から水増し融資の話を持ち掛けられたときは注意しましょう。

違法性のないオーバーローンを利用したいときには、自宅を兼ねた賃貸物件を購入するという方法があります。賃貸併用住宅は諸費用ローンが利用できるものもあるため、安心して利用できます。また、不動産投資の実績があり、実際に利益を出している人が新しい物件を購入するときは、銀行が事業資金として諸経費のローンに応じてくれることもあるため、今後も不動産投資を拡大していくのならば長く付き合える銀行を探すのも良いでしょう。

不動産投資をするなら貯金はあった方がよい

自己資金なしで不動産投資を始めることもできるとはいえ、資産運用という面から考えるとハイリスクは避けたいものです。不動産投資自体はミドルリスクで初心者でも比較的始めやすいですが、いざというときのための自己資金はきちんと用意しておくようにしましょう。また、不動産投資を始めたばかりの人は高額の融資を受けるのが困難なため、頭金を用意してあまり高すぎない物件を選びます。融資を受けるときには自分の資産を申告しなければなりませんが、ある程度まとまった金額を持っている人は信頼されやすいです。

賃貸物件は長期的に保有していると、建物が劣化して修繕の必要が生じたり、家賃を下げざるを得なくなったりします。しかし、ローンを完済している、もしくは物件の売却益がローンの残額を上回っている場合には、不要になった物件を処分することで次の賃貸物件を購入するための資金を手に入れることも可能です。不動産投資では、ローンを完済した後の収入が安定した利益を生み出しますが、長期的なローンを組むと修繕などの支出も増えていきます。状況に応じて物件を買い替えられるようにローンの支出を抑えて貯金を増やしておくと、買い替え後のローンの負担が減少し、修繕などのリスクもほとんどない状態で安定した収入を受け取ることが可能です。

不動産投資は、条件の良い物件との出会いも重要なポイントです。運用を始めたいと思ったら、物件探しをしながら貯金をどんどん貯めていきましょう。貯金が貯まるほど、良い物件に巡り合ったときの負担やリスクを抑え、理想的な資産運用ができるようになります。結果的に物件がなかなか見つからなかったとしても、貯めておいた貯金は他の運用や様々な用途に使うことができるため、早い段階で貯金を始めるに超したことはありません。また、物件を購入するにあたって必要な経費や月々の経費、突発的な支出の可能性があるもの、リスクなどについて学んでおいたり、売却するときに高額で処分できそうな条件を調べておいたりすると、好条件の物件を見つけるまでの時間も無駄にはなりません。

まとめ

不動産投資は長期的な運用で安定した収益を得やすいといわれていますが、物件を長期間維持する以上、予測していないトラブルが発生することも考えられます。リスクやトラブルを乗り切るためにも、いざというときのための手持ちは確保しながらローンはできるだけ少なくすむように、ある程度貯金をしてから始めるとよいでしょう。